Gruziyada uy yoki yer sotib olish: chet elliklar nimani bilishi kerak

Chet ellik Gruziyada uy, kvartira yoki yer uchastkasini deyarli fuqaro kabi erkin sotib olishi mumkin, faqat bitta muhim istisno bor va sotuvchilar hamda rieltorlar bu haqda har doim ham oldindan aytavermaydi. «Sotib olish mumkin» va «mumkin emas» o'rtasidagi chegara xaridorning fuqaroligiga emas, yerning ro'yxatdagi maqomiga bog'liq.

Uylar va turar joy yerlari: cheklov yo'q

Tayyor xususiy uy, kvartira, tijorat binosi yoki «turar joy qurilishi uchun» belgilangan uchastkani chet ellik bevosita, o'z nomiga, yashash uchun ruxsatnomasiz va gruzin sherigisiz sotib olishi mumkin. Bitim va mulk huquqini ro'yxatdan o'tkazish uchun pasport yetarli.

Bu qoida Tbilisida ham, Batumida ham bir xil amal qiladi: farq faqat narxlar va muayyan tumandagi talabda, Batumidagi ko'chmas mulk esa qirg'oqdagi eng talabgir segmentlardan biri bo'lib qolmoqda.

Chet ellik bevosita sotib ololmaydigan yagona yer toifasi bu qishloq xo'jaligi yerlari. Rasman bu cheklov nafaqat chet ellik jismoniy shaxslarga, balki chet ellik «hukmron sherik» bo'lgan gruzin kompaniyalariga ham tegishli.

Qishloq xo'jaligi yerlari: nega ularni bevosita sotib olib bo'lmaydi

«Qishloq xo'jaligi yerlariga egalik qilish to'g'risida»gi Gruziya organik qonuniga ko'ra, bunday yerga egalik huquqi davlat, mahalliy o'zini o'zi boshqarish organi, Gruziya fuqarosi yoki Gruziya fuqarolari birlashmasiga berilgan. Chet ellik, u jismoniy shaxs bo'ladimi yoki xorijiy yuridik shaxsmi, qishloq xo'jaligi uchastkasini sotib olishning bevosita yo'liga ega emas.

Agar gruzin MChJ (LLC)ning hukmron sherigi Gruziya fuqarosi bo'lsa, bunday MChJ ham qishloq xo'jaligi yeriga egalik qilishi mumkin. Qonun ulushlarning 50% dan ortig'iga ega bo'lgan yoki kompaniyaning yer bo'yicha qarorlariga hal qiluvchi ta'sir o'tkazadigan shaxsni hukmron sherik deb hisoblaydi. Agar bunday sherik chet ellik bo'lsa, kompaniya yerni faqat investitsiya rejasi asosida va Gruziya Hukumatining qarori bilan oladi.

Investorlar foydalanadigan qonuniy yo'l quyidagicha. Ular nazorat ulushi Gruziya fuqarosiga tegishli bo'lgan Gruziyada MChJ ro'yxatdan o'tkazadi, chet ellik esa unga ozchilik ulushli sherik sifatida kiradi. Bunday kompaniya qishloq xo'jaligi yerini qonuniy sotib olishi mumkin, chet ellik esa biznesdan ulush oladi, ammo uchastka uning o'ziga emas, kompaniyaga tegishli bo'ladi. Keyinchalik sheriklar tarkibini chet ellik hukmron sherikka aylanadigan qilib o'zgartirib bo'lmaydi.

Ikkinchi qonuniy yo'l sotib olish emas, balki gruzin mulkdoridan yerni uzoq muddatli ijaraga olishdir. Fuqarolik kodeksi ijara muddatini cheklamaydi, ammo shartnoma 10 yildan ortiq muddatga tuzilgan bo'lsa va shartnomada bu nazarda tutilgan bo'lsa, o'n yil o'tgach istalgan tomon uni bekor qilishi mumkin. Ijara yerdan foydalanish huquqini beradi (yerga ishlov berish, issiqxona qurish yoki uzumzor barpo etish), ammo ijarachi mulkdorga aylanmaydi.

Chet ellik qishloq xo'jaligi yeriga shaxsan faqat uni meros qilib olgan bo'lsagina egalik qila oladi. Qonundagi taqiqlar merosga taalluqli emas, shuning uchun merosxo'r olgan uchastkasini sotishga majbur emas.

Zakalat to'lashdan oldin uchastka toifasini qanday tekshirish mumkin

Amalda xususiy uyli uchastka yoki shahar chetidagi dacha avtomatik ravishda «qishloq xo'jaligiga oid emas» deb hisoblanmaydi: qishloqlar va shahar chetidagi ayrim yerlar rasman hali ham qishloq xo'jaligi yeri sifatida ro'yxatda turadi, garchi unda o'nlab yillar davomida turar joy uyi turgan bo'lsa ham. Sotuvchi yoki agentning so'ziga ishonmasdan, zakalat berishdan oldin muayyan uchastkaning toifasini tekshirib olgan ma'qul.

Buni bepul va mustaqil bajarish mumkin:

• Kadastr kodi: Gruziyadagi har bir uchastkaning o'z kodi bor, u XX.XX.XX.XXX formatida bo'lib, sotuvchining mulk guvohnomasida ko'rsatilgan.
• maps.gov.ge: kadastr kodi bo'yicha Davlat reyestri milliy agentligi (National Agency of Public Registry) xaritasi uchastka chegaralari va belgilangan maqsadini ko'rsatadi.
• napr.gov.ge: Davlat reyestri (Public Registry) ko'chirmasi, unda o'sha kadastr kodi bilan birga bitimlar tarixi, cheklovlar (ipoteka, hibs, servitut) va aniq maydon ko'rsatiladi.

Agar uchastka qishloq xo'jaligi yeri bo'lib chiqsa va xaridor gruzin sherigi ko'pchilik ulushga ega bo'lgan MChJ tuzishga tayyor bo'lmasa, bitim hozirgi ko'rinishida Davlat reyestrida ro'yxatdan o'tmaydi. Buni notarius idorasida emas, oldindan bilib olgan yaxshi.

Uchastka qishloq xo'jaligiga oid, lekin sizga uy uchun kerak

Yerning belgilangan maqsadini qishloq xo'jaligidan «turar joy qurilishi uchun» toifasiga o'zgartirish mumkin: bu Davlat reyestri milliy agentligidagi alohida tartib, xaridning avtomatik natijasi emas.

Maqomni o'zgartirish uchun asoslash (masalan, uy loyihasi) va uchastka joylashgan munitsipalitetning roziligi kerak, yakuniy qarorni esa topshirilgan hujjatlar asosida agentlikning o'zi qabul qiladi.

Bu tartib tez ham emas, kafolatlangan ham emas, shuning uchun shartnomani imzolashdan oldin maqsadni o'zgartirishni bitimga kiritilgan rasmiyatchilik deb hisoblagandan ko'ra, kerakli maqomga ega uchastkani sotib olish amaliyroq.

Tayyor uy yoki o'zingiz quradigan uchastka

Ikki holatning xavflari har xil, tekshiruv ro'yxati ham farq qiladi.

Tayyor uyda eng muhimi huquqiy tozalik: haqiqiy reja ro'yxatdagi bilan mos keladimi (qishloq va shahar chetlaridagi ikkilamchi bozorda noqonuniy qo'shimcha qurilishlar ko'p uchraydi), biror cheklov bormi va sotuvchi haqiqatan ham yagona mulkdormi yoki boshqa sheriklarning roziligi ham kerak bo'ladimi.

Bo'sh uchastkada xavflar infratuzilmaga ko'chadi: elektr va suv allaqachon ulanganmi yoki xaridor hisobidan tortib kelish kerakmi, umumiy yo'lga rasmiy chiqish bormi (odatiy holat: yo'ldan «ichkarida» joylashgan, faqat birovning yeri orqali boriladigan uchastka) va, albatta, yerning belgilangan maqsadi.

Qurilish ruxsatnomasi

O'z yeringizda ruxsatnomasiz uy qurish mumkin emas: bu tartib munitsipalitet darajasida hal qilinadi, ruxsat berish maqsadida Gruziyada binolar kelajakdagi inshoot ko'rsatkichlariga qarab 5 ta murakkablik sinfiga bo'linadi. Oddiy o'lcham va balandlikdagi odatiy xususiy uy odatda birinchi, kamroq murakkab sinflardan biriga kiradi.

Ariza topshirish uchun nima kerak:

• Uchastkaga egalik huquqini tasdiqlovchi hujjat.
• Binoning arxitektura loyihasi.
• Agar yer muhofaza zonasi, kommunal tarmoqlar yoki madaniy meros obyekti yaqinida bo'lsa, tegishli idoralarning roziligi.
• Yig'im to'langanini tasdiqlovchi kvitansiya.

Qurilish ruxsatnomasini berish uchun yig'imni har bir shaharning munitsipal kengashi (Sakrebulo) alohida belgilaydi va u binoning rejalashtirilgan umumiy maydonining har bir kvadrat metri uchun 1 laridan oshmasligi kerak. Masalan, 150 m² li uy uchun yig'im 150 laridan ko'p bo'lmaydi. Qo'shimcha kelishuvlarsiz ruxsatnomani munitsipalitet taxminan 20 ish kunida beradi.

Zakalat berishdan oldin nimani tekshirish kerak

• Yer toifasi (qishloq xo'jaligi yoki turar joy) kadastr kodi bo'yicha maps.gov.ge orqali.
• Cheklovlar va bitimlar tarixi napr.gov.ge ko'chirmasi orqali.
• Tayyor uy uchun: haqiqiy reja ro'yxatdagi bilan mos keladimi.
• Uchastka uchun: ulangan kommunikatsiyalar va yo'lga rasmiy chiqish.
• Agar uchastka qishloq xo'jaligiga oid va xaridor chet ellik bo'lsa: gruzin sherigi ko'pchilik ulushga ega MChJ tuzishga yoki uzoq muddatli ijara sxemasiga o'tishga tayyorlik.

Shundan keyin bitim Gruziyada kvartira sotib olish bilan bir xil tartibda o'tadi: shartnoma, to'lov, Davlat reyestrida ro'yxatdan o'tkazish. Farq faqat yerning o'ziga oid hujjatlarda va MChJ sxemasi qo'llanilgan bo'lsa, shartnomada kim tomon sifatida ishtirok etishida.