Comprar una casa o un terreno en Georgia: lo que debe saber un extranjero

Un extranjero puede comprar una casa, un apartamento o un terreno en Georgia casi con la misma libertad que un ciudadano, con una excepción importante que vendedores y agentes inmobiliarios no siempre mencionan de entrada. La frontera entre «se puede comprar» y «no se puede comprar» no depende de la ciudadanía del comprador, sino de la categoría registrada del terreno.

Casas y suelo residencial: sin restricciones

Una casa particular terminada, un apartamento, un local comercial o un terreno calificado «para construcción residencial» puede comprarlos un extranjero directamente, a su nombre, sin permiso de residencia ni socio georgiano. Para la operación y el registro de la propiedad basta con el pasaporte.

La regla se aplica por igual en Tiflis y en Batumi: la única diferencia está en los precios y la demanda de cada barrio, y los inmuebles en Batumi siguen siendo uno de los segmentos más buscados de la costa.

La única categoría de suelo vedada a la compra directa por un extranjero es el suelo agrícola. Formalmente, esta restricción no afecta solo a las personas físicas extranjeras, sino también a las empresas georgianas en las que un extranjero actúa como «socio dominante».

Suelo agrícola: por qué no se puede comprar directamente

Según la Ley Orgánica de Georgia sobre la Propiedad del Suelo Agrícola, el derecho a poseer ese suelo está reservado al Estado, a los gobiernos locales, a un ciudadano de Georgia o a una asociación de ciudadanos georgianos. Un extranjero, sea persona física o jurídica extranjera, no tiene una vía directa para comprar una parcela agrícola.

Una SRL (LLC) georgiana también puede poseer suelo agrícola si su socio dominante es un ciudadano georgiano. La ley considera socio dominante a quien posee más del 50 % de las participaciones o tiene una influencia decisiva en las decisiones de la empresa sobre la tierra. Si ese socio es extranjero, la empresa solo obtendrá la tierra mediante un plan de inversión y por decisión del Gobierno de Georgia.

La vía legal que usan los inversores funciona así. Registran una SRL en Georgia en la que la participación de control pertenece a un ciudadano georgiano y el extranjero entra como socio minoritario. Esa empresa puede comprar suelo agrícola legalmente, y el extranjero obtiene una participación en el negocio, pero la parcela pertenece a la empresa y no a él personalmente. Más adelante, la composición de socios no puede cambiar de modo que un extranjero pase a ser el socio dominante.

La segunda vía legal no es una compra, sino un arrendamiento a largo plazo de un propietario georgiano. El Código Civil no limita la duración del arrendamiento, pero si el contrato se firma por más de 10 años, cualquiera de las partes puede rescindirlo pasados diez años, siempre que el contrato lo prevea. El arrendamiento otorga el derecho de uso (cultivar la tierra, instalar invernaderos o plantar un viñedo), pero el arrendatario no se convierte en propietario.

Un extranjero solo puede ser propietario de suelo agrícola a título personal si lo ha recibido en herencia. Las prohibiciones de la ley no se aplican a la herencia, así que el heredero no está obligado a vender la parcela heredada.

Cómo comprobar la categoría del terreno antes de pagar una señal

En la práctica, una parcela con una casa particular o una dacha a las afueras no está automáticamente calificada como «no agrícola»: parte del suelo de los pueblos y de la periferia de las ciudades sigue registrada formalmente como agrícola, aunque lleve décadas en pie una vivienda. Conviene comprobar la categoría de la parcela concreta antes de pagar una señal, en lugar de fiarse de la palabra del vendedor o del agente.

Puede hacerse gratis y por su cuenta:

• Código catastral: cada parcela de Georgia tiene el suyo, con el formato XX.XX.XX.XXX, y figura en el certificado de propiedad del vendedor.
• maps.gov.ge: con el código catastral, el mapa de la Agencia Nacional del Registro Público (National Agency of Public Registry) muestra los límites de la parcela y su uso asignado.
• napr.gov.ge: un extracto del Registro Público (Public Registry), con el mismo código catastral más el historial de operaciones, las cargas (hipoteca, embargo, servidumbre) y la superficie exacta.

Si la parcela resulta ser agrícola y el comprador no está dispuesto a crear una SRL con un socio georgiano mayoritario, la operación tal como está planteada simplemente no pasará el registro en el Registro Público. Es mejor saberlo de antemano que en el despacho del notario.

La parcela es agrícola, pero la necesita para una casa

El uso asignado del suelo puede cambiarse de agrícola a «para construcción residencial»: es un procedimiento aparte en la Agencia Nacional del Registro Público, no una consecuencia automática de la compra.

El cambio de categoría exige una justificación (por ejemplo, un proyecto de vivienda) y la aprobación del municipio donde se encuentra la parcela; la propia agencia toma la decisión final a partir de los documentos presentados.

El procedimiento no es rápido ni está garantizado, así que antes de firmar el contrato resulta más práctico comprar una parcela que ya tenga la categoría necesaria que dar por hecho que el cambio de uso será un trámite incluido en la operación.

Una casa terminada o una parcela para construir

Los dos escenarios implican riesgos distintos, y la lista de comprobaciones también cambia.

En una casa terminada lo principal es la limpieza jurídica: si la distribución real coincide con la registrada (las ampliaciones ilegales son frecuentes en el mercado de segunda mano de pueblos y afueras), si hay cargas y si el vendedor es realmente el único propietario o hará falta el consentimiento de otros copropietarios.

En una parcela vacía los riesgos se desplazan a la infraestructura: si la electricidad y el agua ya están conectadas o habrá que llevarlas a cargo del comprador, si existe un acceso oficial a una vía pública (un caso típico es la parcela «retirada» de la carretera, a la que solo se llega por un terreno ajeno) y, por supuesto, el uso asignado del suelo.

Licencia de obras

No se permite construir una casa en un terreno propio sin licencia: el trámite se gestiona a nivel municipal y, a efectos de licencia, los edificios en Georgia se dividen en 5 clases de complejidad según los parámetros de la futura construcción. Una casa particular típica de tamaño y altura normales suele entrar en una de las primeras clases, las menos complejas.

Qué se necesita para presentar la solicitud:

• Un documento que acredite la propiedad de la parcela.
• Un proyecto arquitectónico del edificio.
• Las aprobaciones de los organismos competentes si el terreno está cerca de una zona protegida, de redes de suministro o de un bien del patrimonio cultural.
• Un recibo que confirme el pago de la tasa.

La tasa por la licencia de obras la fija por separado el consejo municipal de cada ciudad (Sakrebulo) y no puede superar 1 lari por metro cuadrado de superficie construida prevista. Por ejemplo, para una casa de 150 m² la tasa no pasaría de 150 laris. Sin aprobaciones adicionales, el municipio expide la licencia en unos 20 días hábiles.

Qué comprobar antes de pagar una señal

• La categoría del suelo (agrícola o residencial) con el código catastral en maps.gov.ge.
• Las cargas y el historial de operaciones con un extracto de napr.gov.ge.
• En una casa terminada: si la distribución real coincide con la registrada.
• En una parcela: los suministros conectados y el acceso oficial por carretera.
• Si la parcela es agrícola y el comprador es extranjero: la disposición a crear una SRL con un socio georgiano mayoritario o a pasar a un arrendamiento a largo plazo.

A partir de ahí, la operación sigue el mismo proceso que para comprar un apartamento en Georgia: contrato, pago y registro en el Registro Público. La única diferencia está en los documentos del propio terreno y en quién firma el contrato como parte si se utilizó la estructura de SRL.