在格鲁吉亚购买房屋或土地：外国人须知

外国人在格鲁吉亚购买房屋、公寓或土地，几乎和本国公民一样自由，但有一个重要例外，卖方和房产中介并不总会事先说明。「能买」和「不能买」的界限不取决于买方的国籍，而取决于土地的登记性质。

房屋和住宅用地：没有限制

建成的私人住宅、公寓、商业用房，或用途为「住宅建设」的地块，外国人都可以直接以本人名义购买，不需要居留许可，也不需要格鲁吉亚合伙人。办理交易和产权登记只需护照即可。

这一规则在第比利斯和巴统同样适用：区别只在于具体区域的价格和需求，而巴统房产至今仍是海滨最抢手的细分市场之一。

唯一不允许外国人直接购买的土地类别是农业用地。从法律上讲，这一限制不仅适用于外国个人，也适用于外国人担任「主导合伙人」的格鲁吉亚公司。

农业用地：为什么不能直接购买

根据《格鲁吉亚农业用地所有权组织法》，此类土地的所有权仅限于国家、地方自治机构、格鲁吉亚公民或格鲁吉亚公民组成的团体。外国人，无论是个人还是外国法人，都没有直接购买农业地块的途径。

如果格鲁吉亚有限责任公司（LLC）的主导股东是格鲁吉亚公民，该公司同样可以拥有农业用地。法律所说的主导股东，是指持有超过50%股份，或对公司有关土地的决策具有决定性影响的人。如果这名股东是外国人，公司只有依据投资计划并经格鲁吉亚政府决定，才能获得土地。

投资者常用的合法途径，是注册一家格鲁吉亚有限责任公司，由格鲁吉亚公民持有控股权，外国人作为少数股东加入。这样的公司可以合法购买农业用地，外国人获得的是企业股份，土地归公司所有，而不归他个人。此后，股东结构不得变更为由外国人担任主导股东。

第二条合法途径不是购买，而是向格鲁吉亚土地所有者长期租赁土地。《民法典》没有规定租期上限，但如果合同期限超过10年，且合同中有相应约定，十年期满后任何一方都可以解除合同。租赁赋予的是使用权（可以耕种、搭建温室或种植葡萄园），承租人并不会因此成为土地所有者。

外国人只有通过继承获得农业用地，才能以个人名义拥有它。法律的禁止性规定不适用于继承，因此继承人没有义务出售继承的地块。

支付定金前如何核查地块的土地类别

实际上，建有私人住宅或郊区别墅的地块并不自动属于「非农业用地」：村庄和城市郊区的部分土地至今在登记上仍属于农业用地，即使上面已经有住宅矗立了几十年。支付定金前最好自行核查具体地块的类别，而不是轻信卖方或中介的说法。

您可以免费自行核查：

• 地籍编号：格鲁吉亚每个地块都有自己的编号，格式为XX.XX.XX.XXX，写在卖方的产权证书上。
• maps.gov.ge：输入地籍编号，国家公共登记局（National Agency of Public Registry）的地图会显示地块边界和规定用途。
• napr.gov.ge：公共登记处（Public Registry）的摘录，包含同一地籍编号以及交易历史、权利负担（抵押、查封、地役权）和准确面积。

如果地块原来是农业用地，而买方又不准备成立由格鲁吉亚合伙人控股的有限责任公司，那么按现有形式，交易根本无法在公共登记处（Public Registry）完成登记。这一点最好提前弄清楚，而不是到了公证人办公室才发现。

地块属于农业用地，但您需要建房

土地的规定用途可以从农业用地变更为「住宅建设」：这是在国家公共登记局（National Agency of Public Registry）办理的独立程序，并不会因购买而自动完成。

变更性质需要提供依据（例如房屋设计方案），并获得地块所在市政府的批准；最终决定由该机构根据提交的文件作出。

这一程序既不快，也没有保证，因此在签约前，更实际的做法是直接购买已经具备所需性质的地块，而不是把变更用途当作交易中的一项例行手续。

建成的房屋还是自建用地

这两种情况的风险不同，核查清单也不同。

对于建成的房屋，最重要的是法律上的清白：实际户型是否与登记一致（村庄和郊区的二手房中违章扩建很常见），是否存在权利负担，卖方是否确实是唯一业主，还是需要其他共有人同意。

对于空地，风险转向基础设施：电和水是否已经接通，还是需要买方自费引入；是否有通往公共道路的正式通道（典型情况是地块「离路较远」，只能穿过别人的土地到达）；当然还有土地的规定用途。

建筑许可

未经许可不得在自有土地上建房：相关程序在市政层面办理。为审批需要，格鲁吉亚的建筑按未来建筑的参数分为5个复杂等级。常规面积和高度的普通私人住宅通常属于前几个复杂程度较低的等级。

提交申请需要：

• 证明地块所有权的文件。
• 建筑设计方案。
• 如果土地靠近保护区、市政管网或文化遗产地，还需相关部门的批准。
• 缴费收据。

建筑许可的签发费用由各城市的市议会（Sakrebulo）自行规定，不得超过建筑规划面积每平方米1拉里。例如，一栋150平方米的房屋，费用不超过150拉里。如果不需要额外审批，市政府签发许可大约需要20个工作日。

支付定金前要核查什么

• 通过maps.gov.ge用地籍编号核查土地类别（农业用地或住宅用地）。
• 通过napr.gov.ge的摘录核查权利负担和交易历史。
• 对于建成的房屋：实际户型是否与登记一致。
• 对于地块：是否接通市政设施，是否有正式的道路通道。
• 如果地块属于农业用地且买方是外国人：是否准备成立由格鲁吉亚合伙人控股的有限责任公司，或改为长期租赁。

此后，交易按照与在格鲁吉亚购买公寓相同的流程进行：签约、付款、在公共登记处（Public Registry）登记。区别只在于土地本身的文件，以及如果采用了有限责任公司架构，由谁作为合同当事方。