خرید خانه یا زمین در گرجستان: آنچه خارجی‌ها باید بدانند

یک خارجی می‌تواند خانه، آپارتمان یا قطعه زمین در گرجستان را تقریباً به همان آزادی یک شهروند بخرد، با یک استثنای مهم که فروشندگان و مشاوران املاک همیشه از ابتدا به آن اشاره نمی‌کنند. مرز میان «می‌توان خرید» و «نمی‌توان خرید» به تابعیت خریدار بستگی ندارد، بلکه به وضعیت ثبتی زمین وابسته است.

خانه و زمین مسکونی: بدون محدودیت

خانه شخصی آماده، آپارتمان، فضای تجاری یا قطعه‌ای با کاربری «برای ساخت مسکونی» را خارجی می‌تواند مستقیماً و به نام خود بخرد، بدون اجازه اقامت و بدون شریک گرجی. برای معامله و ثبت مالکیت، گذرنامه کافی است.

این قاعده در تفلیس و باتومی یکسان است: تفاوت فقط در قیمت و تقاضا برای یک محله مشخص است و املاک در باتومی همچنان یکی از پرطرفدارترین بخش‌ها در ساحل است.

تنها دسته‌ای از زمین که خرید مستقیم آن برای خارجی ممنوع است، زمین کشاورزی است. این محدودیت به طور رسمی نه فقط شامل اشخاص حقیقی خارجی، بلکه شامل شرکت‌های گرجی‌ای هم می‌شود که در آن‌ها یک خارجی «شریک مسلط» است.

زمین کشاورزی: چرا نمی‌توان آن را مستقیماً خرید

طبق قانون ارگانیک گرجستان درباره مالکیت زمین‌های کشاورزی، حق مالکیت چنین زمینی به دولت، حکومت محلی، شهروند گرجستان یا انجمنی از شهروندان گرجستان اختصاص دارد. خارجی، چه شخص حقیقی و چه شخص حقوقی خارجی، راه مستقیمی برای خرید قطعه کشاورزی ندارد.

یک شرکت با مسئولیت محدود (LLC) گرجی هم می‌تواند مالک زمین کشاورزی باشد، به شرط آنکه شریک مسلط آن شهروند گرجستان باشد. قانون کسی را شریک مسلط می‌داند که بیش از 50% سهم را دارد یا بر تصمیمات شرکت درباره زمین نفوذ تعیین‌کننده دارد. اگر این شریک خارجی باشد، شرکت فقط بر اساس طرح سرمایه‌گذاری و با تصمیم دولت گرجستان می‌تواند زمین به دست آورد.

راه قانونی سرمایه‌گذاران این است که یک شرکت با مسئولیت محدود در گرجستان ثبت کنند که سهم کنترلی آن متعلق به یک شهروند گرجستان باشد و خارجی به عنوان شریک اقلیت وارد آن می‌شود. چنین شرکتی می‌تواند به طور قانونی زمین کشاورزی بخرد و خارجی سهمی در کسب‌وکار به دست می‌آورد، اما زمین متعلق به شرکت است و نه به خود او. ترکیب شرکا را بعداً نمی‌توان طوری تغییر داد که یک خارجی شریک مسلط شود.

دومین راه قانونی خرید نیست، بلکه اجاره بلندمدت از یک مالک گرجی است. قانون مدنی سقفی برای مدت اجاره تعیین نکرده است، اما اگر قرارداد برای بیش از 10 سال بسته شود و خود قرارداد چنین امکانی را پیش‌بینی کرده باشد، هر یک از طرفین می‌تواند پس از ده سال آن را فسخ کند. اجاره حق استفاده از زمین را می‌دهد (کشت زمین، ساخت گلخانه یا ایجاد تاکستان)، اما مستأجر مالک زمین نمی‌شود.

یک خارجی فقط زمانی می‌تواند شخصاً مالک زمین کشاورزی باشد که آن را به ارث برده باشد. ممنوعیت‌های قانون شامل ارث نمی‌شود، بنابراین وارث ملزم به فروش زمین به ارث رسیده نیست.

چگونه پیش از پرداخت بیعانه دسته زمین را بررسی کنیم

در عمل، قطعه‌ای که خانه شخصی یا ویلای حومه‌ای روی آن است، خودبه‌خود «غیرکشاورزی» محسوب نمی‌شود: برخی زمین‌ها در روستاها و حاشیه شهرها هنوز رسماً کشاورزی ثبت شده‌اند، حتی اگر دهه‌ها خانه مسکونی روی آن‌ها بوده باشد. بهتر است دسته قطعه مشخص را پیش از پرداخت بیعانه بررسی کنید و به حرف فروشنده یا مشاور بسنده نکنید.

این کار را می‌توانید رایگان و خودتان انجام دهید:

• کد کاداستر: هر قطعه در گرجستان کد خاص خود را با قالب XX.XX.XX.XXX دارد که در سند مالکیت فروشنده درج شده است.
• maps.gov.ge: نقشه آژانس ملی ثبت عمومی (National Agency of Public Registry) با کد کاداستر مرزها و کاربری قطعه را نشان می‌دهد.
• napr.gov.ge: گواهی از ثبت عمومی (Public Registry)، همان کد کاداستر به همراه تاریخچه معاملات، محدودیت‌ها (رهن، توقیف، حق ارتفاق) و متراژ دقیق.

اگر معلوم شود قطعه کشاورزی است و خریدار آماده تأسیس شرکت با مسئولیت محدود با شریک گرجی دارای اکثریت نیست، معامله در شکل فعلی خود به سادگی در ثبت عمومی ثبت نمی‌شود. بهتر است این را از قبل بدانید، نه در دفتر اسناد رسمی.

قطعه کشاورزی است، اما برای خانه به آن نیاز دارید

کاربری زمین را می‌توان از کشاورزی به «برای ساخت مسکونی» تغییر داد: این یک روند جداگانه در آژانس ملی ثبت عمومی است و نتیجه خودکار خرید نیست.

تغییر وضعیت به توجیه (مثلاً طرح خانه) و موافقت شهرداری محل قطعه نیاز دارد؛ تصمیم نهایی را خود آژانس بر اساس مدارک ارائه‌شده می‌گیرد.

این روند نه سریع است و نه تضمین‌شده، پس پیش از امضای قرارداد منطقی‌تر است قطعه‌ای بخرید که از قبل وضعیت لازم را دارد تا اینکه تغییر کاربری را تشریفاتی بدانید که جزو معامله است.

خانه آماده یا قطعه برای ساخت شخصی

این دو حالت خطرهای متفاوتی دارند و فهرست بررسی آن‌ها هم فرق می‌کند.

برای خانه آماده، مهم‌ترین نکته پاکی حقوقی است: آیا نقشه واقعی با نقشه ثبت‌شده مطابقت دارد (الحاقات غیرمجاز در بازار دست دوم روستاها و حومه‌ها رایج است)، آیا محدودیتی وجود دارد و آیا فروشنده واقعاً تنها مالک است یا رضایت مالکان مشترک دیگر لازم است.

برای قطعه خالی، خطرها به زیرساخت منتقل می‌شوند: آیا برق و آب از قبل وصل است یا باید با هزینه خریدار کشیده شود، آیا دسترسی رسمی به جاده عمومی وجود دارد (نمونه رایج قطعه‌ای «دور از جاده» است که فقط از زمین دیگران می‌توان به آن رسید) و البته کاربری زمین.

پروانه ساخت

ساخت خانه روی زمین خودتان بدون پروانه مجاز نیست: این روند در سطح شهرداری انجام می‌شود و برای صدور پروانه، ساختمان‌ها در گرجستان بسته به مشخصات بنای آینده به 5 کلاس پیچیدگی تقسیم می‌شوند. یک خانه شخصی معمولی با اندازه و ارتفاع عادی معمولاً در یکی از کلاس‌های اول و ساده‌تر قرار می‌گیرد.

برای ارائه درخواست چه چیزهایی لازم است:

• سندی که مالکیت قطعه را تأیید کند.
• طرح معماری ساختمان.
• موافقت نهادهای مربوط اگر زمین نزدیک منطقه حفاظت‌شده، شبکه‌های تأسیساتی یا اثر میراث فرهنگی باشد.
• رسید پرداخت عوارض.

عوارض صدور پروانه ساخت را شورای شهر هر شهر (Sakrebulo) جداگانه تعیین می‌کند و نمی‌تواند از 1 لاری برای هر متر مربع زیربنای برنامه‌ریزی‌شده بیشتر باشد. برای مثال، برای خانه‌ای 150 متر مربعی، عوارض حداکثر 150 لاری خواهد بود. بدون موافقت‌های اضافی، خود پروانه را شهرداری در حدود 20 روز کاری صادر می‌کند.

پیش از پرداخت بیعانه چه چیزهایی را بررسی کنیم

• دسته زمین (کشاورزی یا مسکونی) با کد کاداستر از طریق maps.gov.ge.
• محدودیت‌ها و تاریخچه معاملات با گواهی از napr.gov.ge.
• برای خانه آماده: آیا نقشه واقعی با نقشه ثبت‌شده مطابقت دارد.
• برای قطعه: تأسیسات متصل و دسترسی رسمی به جاده.
• اگر قطعه کشاورزی است و خریدار خارجی است: آمادگی برای تأسیس شرکت با مسئولیت محدود با شریک گرجی دارای اکثریت یا روی آوردن به اجاره بلندمدت.

از این مرحله به بعد، معامله همان روند خرید آپارتمان در گرجستان را طی می‌کند: قرارداد، پرداخت، ثبت در ثبت عمومی. تنها تفاوت در مدارک خود زمین است و در اینکه اگر ساختار شرکت با مسئولیت محدود به کار رفته باشد، چه کسی طرف قرارداد است.