Zakup domu lub działki w Gruzji: co musi wiedzieć cudzoziemiec

Cudzoziemiec może kupić w Gruzji dom, mieszkanie lub działkę niemal tak samo swobodnie jak obywatel, z jednym istotnym wyjątkiem, o którym sprzedający i agenci nieruchomości nie zawsze mówią od razu. Granica między „można kupić” a „nie można kupić” zależy nie od obywatelstwa kupującego, lecz od zarejestrowanego statusu gruntu.

Domy i działki budowlane: bez ograniczeń

Gotowy dom prywatny, mieszkanie, lokal użytkowy lub działkę przeznaczoną „pod zabudowę mieszkaniową” cudzoziemiec może kupić bezpośrednio, na własne nazwisko, bez zezwolenia na pobyt i bez gruzińskiego wspólnika. Do transakcji i rejestracji własności wystarczy paszport.

Zasada obowiązuje tak samo w Tbilisi, jak i w Batumi: różnica dotyczy tylko cen i popytu w konkretnej dzielnicy, a nieruchomości w Batumi pozostają jednym z najbardziej poszukiwanych segmentów na wybrzeżu.

Jedyną kategorią gruntu zamkniętą dla bezpośredniego zakupu przez cudzoziemca są grunty rolne. Formalnie ograniczenie dotyczy nie tylko cudzoziemców jako osób fizycznych, ale też gruzińskich spółek, w których cudzoziemiec jest „wspólnikiem dominującym”.

Grunty rolne: dlaczego nie można ich kupić bezpośrednio

Zgodnie z ustawą organiczną Gruzji o własności gruntów rolnych prawo do posiadania takich gruntów przysługuje państwu, samorządowi lokalnemu, obywatelowi Gruzji lub zrzeszeniu obywateli Gruzji. Cudzoziemiec, zarówno osoba fizyczna, jak i zagraniczna osoba prawna, nie ma bezpośredniej możliwości kupienia działki rolnej.

Gruzińska spółka z o.o. (LLC) również może posiadać grunty rolne, jeśli jej wspólnikiem dominującym jest obywatel Gruzji. Za wspólnika dominującego prawo uznaje tego, kto ma ponad 50% udziałów lub decydujący wpływ na decyzje spółki dotyczące ziemi. Jeśli takim wspólnikiem jest cudzoziemiec, spółka otrzyma ziemię tylko na podstawie planu inwestycyjnego i decyzji rządu Gruzji.

Legalna droga, z której korzystają inwestorzy, wygląda tak. Rejestrują oni spółkę z o.o. (LLC) w Gruzji, w której pakiet kontrolny należy do obywatela Gruzji, a cudzoziemiec wchodzi jako wspólnik mniejszościowy. Taka spółka może legalnie kupić grunt rolny, a cudzoziemiec otrzymuje udział w biznesie, ale działka należy do spółki, a nie do niego osobiście. Później skład wspólników nie może się zmienić tak, by wspólnikiem dominującym został cudzoziemiec.

Druga legalna droga to nie zakup, lecz długoterminowa dzierżawa od gruzińskiego właściciela. Kodeks cywilny nie ogranicza okresu dzierżawy, ale jeśli umowę zawarto na ponad 10 lat, po upływie dziesięciu lat każda ze stron może ją rozwiązać, o ile umowa to przewiduje. Dzierżawa daje prawo do użytkowania ziemi (można ją uprawiać, postawić szklarnie lub założyć winnicę), ale dzierżawca nie staje się właścicielem.

Osobiście cudzoziemiec może posiadać grunt rolny tylko wtedy, gdy go odziedziczył. Zakazy ustawy nie obejmują dziedziczenia, dlatego spadkobierca nie musi sprzedawać odziedziczonej działki.

Jak sprawdzić kategorię gruntu przed wpłatą zadatku

W praktyce działka z domem prywatnym lub podmiejską daczą nie jest automatycznie „nierolna”: część gruntów na wsiach i na obrzeżach miast wciąż jest formalnie zarejestrowana jako rolna, nawet jeśli od dziesięcioleci stoi na nich dom mieszkalny. Kategorię konkretnej działki warto sprawdzić przed wpłatą zadatku, zamiast polegać na słowie sprzedającego lub agenta.

Można to zrobić bezpłatnie i samodzielnie:

• Kod katastralny: każda działka w Gruzji ma własny, w formacie XX.XX.XX.XXX, podany w zaświadczeniu o własności sprzedającego.
• maps.gov.ge: po kodzie katastralnym mapa Krajowej Agencji Rejestru Publicznego (National Agency of Public Registry) pokazuje granice działki i jej przeznaczenie.
• napr.gov.ge: wyciąg z Rejestru Publicznego (Public Registry), ten sam kod katastralny plus historia transakcji, obciążenia (hipoteka, zajęcie, służebność) i dokładna powierzchnia.

Jeśli działka okaże się rolna, a kupujący nie jest gotów założyć spółki z o.o. z gruzińskim wspólnikiem większościowym, transakcja w obecnej formie po prostu nie przejdzie rejestracji w Rejestrze Publicznym. Lepiej dowiedzieć się o tym wcześniej, a nie w kancelarii notarialnej.

Działka jest rolna, a potrzebujesz jej pod dom

Przeznaczenie gruntu można zmienić z rolnego na „pod zabudowę mieszkaniową”: to osobna procedura w Krajowej Agencji Rejestru Publicznego, a nie automatyczny skutek zakupu.

Zmiana statusu wymaga uzasadnienia (na przykład projektu domu) i zgody gminy, na której terenie leży działka. Ostateczną decyzję na podstawie złożonych dokumentów podejmuje sama agencja.

Procedura nie jest ani szybka, ani pewna, więc przed podpisaniem umowy praktyczniej jest kupić działkę, która ma już potrzebny status, niż traktować zmianę przeznaczenia jako formalność wliczoną w transakcję.

Gotowy dom czy działka pod własną budowę

Oba scenariusze niosą różne ryzyka i wymagają innej listy kontrolnej.

W przypadku gotowego domu najważniejsza jest czystość prawna: czy faktyczny układ zgadza się z zarejestrowanym (nielegalne dobudówki są częste na rynku wtórnym na wsiach i przedmieściach), czy istnieją obciążenia i czy sprzedający jest rzeczywiście jedynym właścicielem, czy też potrzebna będzie zgoda pozostałych współwłaścicieli.

W przypadku pustej działki ryzyka przesuwają się na infrastrukturę: czy prąd i woda są już podłączone, czy trzeba je doprowadzić na koszt kupującego, czy jest oficjalny dojazd do drogi publicznej (typowy przypadek to działka „odsunięta” od drogi, do której da się dojechać tylko przez cudzy grunt) i oczywiście przeznaczenie gruntu.

Pozwolenie na budowę

Budowa domu na własnej działce bez pozwolenia jest niedozwolona: procedura odbywa się na poziomie gminy, a na potrzeby pozwoleń budynki w Gruzji dzieli się na 5 klas złożoności w zależności od parametrów przyszłego obiektu. Typowy dom prywatny o zwykłej wielkości i wysokości trafia zwykle do jednej z pierwszych, prostszych klas.

Co jest potrzebne do złożenia wniosku:

• Dokument potwierdzający własność działki.
• Projekt architektoniczny budynku.
• Uzgodnienia z właściwymi organami, jeśli grunt leży w pobliżu strefy chronionej, sieci uzbrojenia terenu lub zabytku.
• Dowód uiszczenia opłaty.

Opłatę za wydanie pozwolenia na budowę ustala osobno rada gminy każdego miasta (Sakrebulo) i nie może ona przekraczać 1 lari za metr kwadratowy planowanej powierzchni użytkowej budynku. Na przykład za dom o powierzchni 150 m² opłata wyniesie nie więcej niż 150 lari. Bez dodatkowych uzgodnień gmina wydaje samo pozwolenie w ciągu około 20 dni roboczych.

Co sprawdzić przed wpłatą zadatku

• Kategorię gruntu (rolny czy mieszkaniowy) po kodzie katastralnym w serwisie maps.gov.ge.
• Obciążenia i historię transakcji w wyciągu z napr.gov.ge.
• Przy gotowym domu: czy faktyczny układ zgadza się z zarejestrowanym.
• Przy działce: podłączone media i oficjalny dojazd do drogi.
• Jeśli działka jest rolna, a kupujący jest cudzoziemcem: gotowość do założenia spółki z o.o. z gruzińskim wspólnikiem większościowym lub przejścia na długoterminową dzierżawę.

Dalej transakcja przebiega według tej samej procedury co zakup mieszkania w Gruzji: umowa, płatność, rejestracja w Rejestrze Publicznym. Różnica dotyczy jedynie dokumentów na sam grunt oraz tego, kto jest stroną umowy, jeśli zastosowano strukturę ze spółką z o.o.