Տան կամ հողի գնում Վրաստանում. ինչ պետք է իմանա օտարերկրացին

Օտարերկրացին Վրաստանում կարող է տուն, բնակարան կամ հողամաս գնել գրեթե նույնքան ազատ, որքան քաղաքացին, բայց կա մեկ էական բացառություն, որի մասին վաճառողներն ու անշարժ գույքի գործակալները միշտ չէ, որ նախապես ասում են։ «Կարելի է գնել» և «չի կարելի գնել» սահմանը կախված է ոչ թե գնորդի քաղաքացիությունից, այլ հողի գրանցված կարգավիճակից։

Տներ և բնակելի հող. սահմանափակումներ չկան

Պատրաստի առանձնատունը, բնակարանը, կոմերցիոն տարածքը կամ «բնակելի կառուցապատման համար» նախատեսված հողամասը օտարերկրացին կարող է գնել անմիջապես՝ իր անունով, առանց կացության թույլտվության և առանց վրացի գործընկերոջ։ Գործարքի և սեփականության գրանցման համար բավական է անձնագիրը։

Կանոնը հավասարապես գործում է Թբիլիսիում և Բաթումիում. տարբերությունը միայն գների և կոնկրետ թաղամասի պահանջարկի մեջ է, իսկ Բաթումիի անշարժ գույքը մնում է ծովափի ամենապահանջված հատվածներից մեկը։

Հողի միակ կատեգորիան, որը փակ է օտարերկրացու ուղղակի գնման համար, գյուղատնտեսական հողն է։ Ձևականորեն այս սահմանափակումը վերաբերում է ոչ միայն օտարերկրյա ֆիզիկական անձանց, այլև այն վրացական ընկերություններին, որոնցում օտարերկրացին հանդես է գալիս որպես «գերիշխող գործընկեր»։

Գյուղատնտեսական հող. ինչու այն չի կարելի գնել ուղղակիորեն

Համաձայն «Գյուղատնտեսական հողի սեփականության մասին» Վրաստանի օրգանական օրենքի՝ նման հողի սեփականության իրավունքը վերապահված է պետությանը, տեղական ինքնակառավարմանը, Վրաստանի քաղաքացուն կամ Վրաստանի քաղաքացիների միավորմանը։ Օտարերկրացին՝ լինի ֆիզիկական անձ, թե օտարերկրյա իրավաբանական անձ, գյուղատնտեսական հողամաս գնելու ուղղակի ճանապարհ չունի։

Վրացական ՍՊԸ-ն նույնպես կարող է գյուղատնտեսական հող ունենալ, եթե նրա գերիշխող գործընկերը Վրաստանի քաղաքացի է։ Օրենքը գերիշխող գործընկեր է համարում նրան, ով ունի բաժնեմասի ավելի քան 50%-ը կամ վճռորոշ ազդեցություն ունի հողի վերաբերյալ ընկերության որոշումների վրա։ Եթե այդ գործընկերը օտարերկրացի է, ընկերությունը հող կստանա միայն ներդրումային ծրագրով և Վրաստանի կառավարության որոշմամբ։

Ներդրողների օգտագործած օրինական ճանապարհն այն է, որ նրանք գրանցում են ՍՊԸ Վրաստանում, որտեղ վերահսկիչ բաժնեմասը պատկանում է Վրաստանի քաղաքացուն, իսկ օտարերկրացին մտնում է որպես փոքրամասնության գործընկեր։ Նման ընկերությունը կարող է օրինական կերպով գյուղատնտեսական հող գնել, և օտարերկրացին ստանում է բաժնեմաս բիզնեսում, բայց հողամասը պատկանում է ընկերությանը, ոչ թե նրան անձամբ։ Հետագայում գործընկերների կազմը չի կարելի փոխել այնպես, որ գերիշխող գործընկեր դառնա օտարերկրացին։

Երկրորդ օրինական ճանապարհը գնումը չէ, այլ վրացի սեփականատիրոջից երկարաժամկետ վարձակալությունը։ Քաղաքացիական օրենսգիրքը վարձակալության ժամկետը չի սահմանափակում, բայց եթե պայմանագիրը կնքված է 10 տարուց ավելի ժամկետով, տասը տարի անց կողմերից յուրաքանչյուրը կարող է այն լուծել, եթե պայմանագիրը դա նախատեսում է։ Վարձակալությունը տալիս է հողն օգտագործելու իրավունք (մշակել հողը, ջերմոցներ կառուցել կամ խաղողի այգի տնկել), բայց վարձակալը սեփականատեր չի դառնում։

Օտարերկրացին անձամբ կարող է գյուղատնտեսական հող ունենալ միայն այն դեպքում, երբ այն ստացել է ժառանգությամբ։ Օրենքի արգելքները ժառանգության վրա չեն տարածվում, ուստի ժառանգը պարտավոր չէ վաճառել ստացած հողամասը։

Ինչպես ստուգել հողամասի կատեգորիան կանխավճար տալուց առաջ

Գործնականում առանձնատնով կամ ամառանոցով հողամասը ինքնաբերաբար «ոչ գյուղատնտեսական» չի համարվում. գյուղերում և քաղաքների ծայրամասերում որոշ հողեր դեռ պաշտոնապես գրանցված են որպես գյուղատնտեսական, նույնիսկ եթե դրանց վրա տասնամյակներ շարունակ բնակելի տուն է կանգնած։ Կոնկրետ հողամասի կատեգորիան արժե ստուգել կանխավճար տալուց առաջ, այլ ոչ թե հույսը դնել վաճառողի կամ գործակալի խոսքի վրա։

Դա կարելի է անել անվճար և ինքնուրույն՝

• Կադաստրային ծածկագիր. Վրաստանում յուրաքանչյուր հողամաս ունի իրենը՝ XX.XX.XX.XXX ձևաչափով, որը նշված է վաճառողի սեփականության վկայականում։
• maps.gov.ge. կադաստրային ծածկագրով Հանրային ռեեստրի ազգային գործակալության քարտեզը ցույց է տալիս հողամասի սահմաններն ու նպատակային նշանակությունը։
• napr.gov.ge. քաղվածք Հանրային ռեեստրից (Public Registry)՝ նույն կադաստրային ծածկագիրը, գումարած գործարքների պատմությունը, ծանրաբեռնվածությունները (հիփոթեք, արգելանք, սերվիտուտ) և ճշգրիտ մակերեսը։

Եթե պարզվի, որ հողամասը գյուղատնտեսական է, իսկ գնորդը պատրաստ չէ ՍՊԸ հիմնել վրացի մեծամասնական գործընկերոջ հետ, ներկայիս տեսքով գործարքը պարզապես չի անցնի գրանցում Հանրային ռեեստրում։ Սա արժե պարզել նախապես, այլ ոչ թե նոտարի գրասենյակում։

Հողամասը գյուղատնտեսական է, բայց ձեզ պետք է տան համար

Հողի նպատակային նշանակությունը կարելի է փոխել գյուղատնտեսականից «բնակելի կառուցապատման համար». սա առանձին ընթացակարգ է Հանրային ռեեստրի ազգային գործակալությունում, այլ ոչ թե գնման ինքնաբերական արդյունք։

Կարգավիճակը փոխելու համար անհրաժեշտ են հիմնավորում (օրինակ՝ տան նախագիծ) և այն համայնքի համաձայնությունը, որտեղ գտնվում է հողամասը. վերջնական որոշումը ներկայացված փաստաթղթերի հիման վրա կայացնում է գործակալությունը։

Ընթացակարգը ո՛չ արագ է, ո՛չ էլ երաշխավորված, ուստի պայմանագիրը ստորագրելուց առաջ ավելի գործնական է գնել արդեն անհրաժեշտ կարգավիճակ ունեցող հողամաս, քան նշանակության փոփոխությունը դիտարկել որպես գործարքի մեջ ներառված ձևականություն։

Պատրաստի տուն, թե հողամաս սեփական շինարարության համար

Երկու սցենարները տարբեր ռիսկեր ունեն, և ստուգման ցանկը նույնպես տարբեր է։

Պատրաստի տան դեպքում ամենակարևորը իրավական մաքրությունն է. արդյոք փաստացի հատակագիծը համապատասխանում է գրանցվածին (գյուղերում և արվարձաններում երկրորդային շուկայում ապօրինի կցակառույցները հաճախ են հանդիպում), արդյոք կան ծանրաբեռնվածություններ և արդյոք վաճառողն իսկապես միակ սեփականատերն է, թե կպահանջվի այլ համասեփականատերերի համաձայնությունը։

Դատարկ հողամասի դեպքում ռիսկերը տեղափոխվում են ենթակառուցվածքի ոլորտ. արդյոք էլեկտրականությունն ու ջուրն արդեն միացված են, թե դրանք պետք է անցկացվեն գնորդի հաշվին, արդյոք կա պաշտոնական մուտք դեպի հանրային ճանապարհ (տիպիկ դեպք է ճանապարհից «հեռու» գտնվող հողամասը, որին կարելի է հասնել միայն ուրիշի հողով), և, իհարկե, հողի նպատակային նշանակությունը։

Շինարարության թույլտվություն

Սեփական հողի վրա առանց թույլտվության տուն կառուցել չի թույլատրվում. ընթացակարգն իրականացվում է համայնքի մակարդակով, իսկ թույլտվության նպատակով Վրաստանում շենքերը բաժանվում են 5 բարդության դասի՝ կախված ապագա շենքի պարամետրերից։ Սովորական չափի և բարձրության տիպիկ առանձնատունը սովորաբար մտնում է առաջին, ավելի պարզ դասերից մեկի մեջ։

Ինչ է պետք դիմում ներկայացնելու համար՝

• Հողամասի սեփականությունը հաստատող փաստաթուղթ։
• Շենքի ճարտարապետական նախագիծ։
• Համապատասխան մարմինների համաձայնություններ, եթե հողը գտնվում է պահպանվող գոտու, կոմունալ ցանցերի կամ մշակութային ժառանգության օբյեկտի մոտ։
• Վճարի վճարումը հաստատող անդորրագիր։

Շինարարության թույլտվության տրամադրման վճարը յուրաքանչյուր քաղաքի համայնքային խորհուրդը (Սակրեբուլո) սահմանում է առանձին, և այն չի կարող գերազանցել շենքի նախատեսված մակերեսի 1 լարին մեկ քառակուսի մետրի համար։ Օրինակ՝ 150 մ² տան համար վճարը կկազմի ոչ ավելի, քան 150 լարի։ Առանց լրացուցիչ համաձայնությունների թույլտվությունն ինքնին համայնքը տալիս է մոտ 20 աշխատանքային օրում։

Ինչ ստուգել կանխավճար տալուց առաջ

• Հողի կատեգորիան (գյուղատնտեսական, թե բնակելի) կադաստրային ծածկագրով՝ maps.gov.ge-ի միջոցով։
• Ծանրաբեռնվածություններն ու գործարքների պատմությունը՝ napr.gov.ge-ից ստացված քաղվածքով։
• Պատրաստի տան դեպքում՝ արդյոք փաստացի հատակագիծը համապատասխանում է գրանցվածին։
• Հողամասի դեպքում՝ միացված կոմունալ ցանցերը և պաշտոնական մուտքը ճանապարհից։
• Եթե հողամասը գյուղատնտեսական է, իսկ գնորդը օտարերկրացի է՝ պատրաստակամություն ՍՊԸ հիմնելու վրացի մեծամասնական գործընկերոջ հետ կամ անցնելու երկարաժամկետ վարձակալության սխեմայի։

Այնուհետև գործարքն ընթանում է նույն կարգով, ինչ բնակարանի գնումը Վրաստանում՝ պայմանագիր, վճարում, գրանցում Հանրային ռեեստրում։ Տարբերությունը միայն հողի փաստաթղթերի մեջ է և նրա, թե ով է պայմանագրի կողմ, եթե օգտագործվել է ՍՊԸ-ի կառուցվածքը։