Грузияда үй немесе жер сатып алу: шетелдіктерге не білу керек

Шетелдік Грузияда үйді, пәтерді немесе жер телімін азаматпен дерлік бірдей еркін сатып ала алады, бірақ бір маңызды ерекшелік бар, оны сатушылар мен агенттер әрдайым алдын ала айта бермейді. «Сатып алуға болады» мен «болмайды» арасындағы шекара сатып алушының азаматтығына емес, жердің тіркелген мәртебесіне байланысты.

Үйлер және тұрғын үйге арналған жер: шектеу жоқ

Дайын жеке үйді, пәтерді, коммерциялық алаңды немесе «тұрғын үй құрылысына» арналған телімді шетелдік тікелей өз атына, тұруға ықтиярхатсыз және грузин серіктесінсіз сатып ала алады. Мәміле мен меншікті тіркеуге төлқұжат жеткілікті.

Бұл ереже Тбилисиде де, Батумиде де бірдей қолданылады: айырмашылық тек нақты аудандағы баға мен сұранымда, ал Батумидегі жылжымайтын мүлік жағалаудағы ең сұранысқа ие сегменттердің бірі болып қала береді.

Шетелдікке тікелей сатып алуға жабық жалғыз жер санаты: ауыл шаруашылығы жері. Ресми түрде бұл шектеу шетелдік жеке тұлғаларға ғана емес, шетелдік «басым серіктес» болып саналатын грузин компанияларына да қатысты.

Ауыл шаруашылығы жері: неге оны тікелей сатып алуға болмайды

Грузияның «Ауыл шаруашылығы жеріне меншік туралы» органикалық заңына сәйкес, мұндай жерге иелік ету құқығы мемлекетке, жергілікті өзін-өзі басқаруға, Грузия азаматына немесе Грузия азаматтарының бірлестігіне ғана берілген. Шетелдікте, жеке тұлға болсын, шетелдік заңды тұлға болсын, ауыл шаруашылығы телімін тікелей сатып алудың жолы жоқ.

Егер грузиялық ЖШС-ның (LLC) басым серіктесі Грузия азаматы болса, мұндай компания да ауыл шаруашылығы жеріне иелік ете алады. Заң бойынша үлестің 50%-дан астамына ие немесе компанияның жерге қатысты шешімдеріне шешуші ықпал ететін адам басым серіктес саналады. Егер мұндай серіктес шетелдік болса, компания жерді тек инвестициялық жоспар бойынша және Грузия Үкіметінің шешімімен ала алады.

Инвесторлар қолданатын заңды жол мынадай. Олар бақылау үлесі Грузия азаматына тиесілі Грузиядағы ЖШС тіркейді, ал шетелдік оған азшылық серіктес ретінде кіреді. Мұндай компания ауыл шаруашылығы жерін заңды түрде сатып ала алады, шетелдік бизнестен үлес алады, бірақ телім оның өзіне емес, компанияға тиесілі болады. Кейін серіктестер құрамын шетелдік басым серіктес болатындай етіп өзгертуге болмайды.

Екінші заңды жол сатып алу емес, грузиялық меншік иесінен жерді ұзақ мерзімге жалға алу болып табылады. Азаматтық кодекс жалға алу мерзімін шектемейді, бірақ шарт 10 жылдан астам мерзімге жасалса және шартта бұл көзделсе, он жыл өткен соң кез келген тарап оны бұза алады. Жалға алу жерді пайдалану құқығын береді (жерді өңдеу, жылыжай салу немесе жүзімдік отырғызу), бірақ жалға алушы меншік иесі болмайды.

Шетелдік ауыл шаруашылығы жеріне жеке өзі тек оны мұраға алған жағдайда ғана иелік ете алады. Заңдағы тыйымдар мұраға қолданылмайды, сондықтан мұрагер алған телімін сатуға міндетті емес.

Кепілақы төлемес бұрын телімнің жер санатын қалай тексеруге болады

Іс жүзінде жеке үйі немесе қала сыртындағы саяжайы бар телім автоматты түрде «ауыл шаруашылығына жатпайтын» болып есептелмейді: ауылдар мен қала шетіндегі кейбір жерлер онда ондаған жыл тұрғын үй тұрса да ресми түрде әлі ауыл шаруашылығы жері ретінде тіркеулі. Нақты телімнің санатын сатушының немесе агенттің сөзіне сенбей, кепілақы төлемес бұрын тексерген жөн.

Мұны тегін әрі өз бетіңізше жасауға болады:

• Кадастрлық код: Грузиядағы әр телімнің XX.XX.XX.XXX форматындағы өз коды бар, ол сатушының меншік куәлігінде көрсетіледі.
• maps.gov.ge: кадастрлық код бойынша Қоғамдық тізілімнің ұлттық агенттігі картасы телімнің шекаралары мен нысаналы мақсатын көрсетеді.
• napr.gov.ge: Қоғамдық тізілімнен (Public Registry) үзінді, сол кадастрлық код және оған қоса мәмілелер тарихы, ауыртпалықтар (ипотека, тыйым, сервитут) мен нақты аудан.

Егер телім ауыл шаруашылығы жері болып шықса және сатып алушы грузин серіктесі басым ЖШС құруға дайын болмаса, мәміле қазіргі түрінде Қоғамдық тізілімде тіркеуден жай ғана өтпейді. Мұны нотариус кеңсесінде емес, алдын ала білген дұрыс.

Телім ауыл шаруашылығына арналған, бірақ сізге үй үшін керек

Жердің нысаналы мақсатын ауыл шаруашылығынан «тұрғын үй құрылысына» өзгертуге болады: бұл Қоғамдық тізілімнің ұлттық агенттігіндегі жеке рәсім, сатып алудың автоматты нәтижесі емес.

Мәртебені өзгерту үшін негіздеме (мысалы, үй жобасы) және телім орналасқан муниципалитеттің келісімі керек; түпкілікті шешімді ұсынылған құжаттар негізінде агенттіктің өзі қабылдайды.

Рәсім жылдам да емес, кепілдік те бермейді, сондықтан шартқа қол қоймас бұрын нысаналы мақсатын өзгертуді мәміленің бір рәсімі деп санағаннан гөрі, қажетті мәртебесі бар телімді бірден сатып алған тиімдірек.

Дайын үй ме, әлде өз құрылысыңызға телім бе

Екі сценарийдің тәуекелдері әртүрлі, тексеру тізімі де бөлек.

Дайын үйде ең маңыздысы заңдық тазалық: нақты жоспарлау тіркелгенмен сәйкес келе ме (ауылдар мен қала маңындағы екінші нарықта заңсыз жапсаржайлар жиі кездеседі), ауыртпалықтар бар ма, сатушы шынымен жалғыз иесі ме, әлде басқа ортақ меншік иелерінің келісімі керек пе.

Бос телімде тәуекелдер инфрақұрылымға ауысады: электр мен су қосылған ба, әлде сатып алушының есебінен тартуға тура келе ме, жалпы жолға ресми кіреберіс бар ма (жолдан «ішкері» орналасып, тек бөтен жер арқылы жетуге болатын телім жиі кездеседі), және, әрине, жердің нысаналы мақсаты.

Құрылысқа рұқсат

Өз жеріңізге рұқсатсыз үй салуға болмайды: рәсім муниципалдық деңгейде жүреді, ал рұқсат беру мақсатында Грузиядағы ғимараттар болашақ құрылыстың көрсеткіштеріне қарай 5 күрделілік класына бөлінеді. Қалыпты өлшемі мен биіктігі бар әдеттегі жеке үй көбіне алғашқы, күрделілігі төмен кластардың біріне жатады.

Өтініш беру үшін не керек:

• Телімге меншікті растайтын құжат.
• Ғимараттың сәулет жобасы.
• Жер қорғалатын аймаққа, инженерлік желілерге немесе мәдени мұра нысанына жақын болса, тиісті органдардың келісімдері.
• Алымның төленгенін растайтын түбіртек.

Құрылысқа рұқсат беру алымын әр қаланың муниципалдық кеңесі (Сакребуло) бөлек белгілейді және ол ғимараттың жоспарланған алаңының шаршы метріне 1 лариден аспауы тиіс. Мысалы, 150 м² үй үшін алым 150 лариден аспайды. Қосымша келісімдерсіз рұқсаттың өзін муниципалитет шамамен 20 жұмыс күнінде береді.

Кепілақы төлемес бұрын нені тексеру керек

• Жер санатын (ауыл шаруашылығы немесе тұрғын үй) кадастрлық код бойынша maps.gov.ge арқылы.
• Ауыртпалықтар мен мәмілелер тарихын napr.gov.ge үзіндісі арқылы.
• Дайын үй үшін: нақты жоспарлау тіркелгенмен сәйкес пе.
• Телім үшін: қосылған коммуникациялар мен жолға ресми кіреберіс.
• Телім ауыл шаруашылығына арналған, ал сатып алушы шетелдік болса: грузин серіктесі басым ЖШС құруға немесе ұзақ мерзімді жалға алуға көшуге дайындық.

Одан әрі мәміле Грузияда пәтер сатып алу кезіндегідей тәртіппен жүреді: шарт, төлем, Қоғамдық тізілімде тіркеу. Айырмашылық тек жердің өзіне қатысты құжаттарда және ЖШС құрылымы қолданылса, шартта кім тарап болатынында.