Acheter une maison ou un terrain en Géorgie : ce que les étrangers doivent savoir

Un étranger peut acheter une maison, un appartement ou un terrain en Géorgie presque aussi librement qu'un citoyen, à une exception importante près, que les vendeurs et les agents immobiliers ne mentionnent pas toujours d'emblée. La frontière entre « peut acheter » et « ne peut pas acheter » ne dépend pas de la nationalité de l'acheteur, mais du statut enregistré du terrain.

Maisons et terrains résidentiels : aucune restriction

Une maison individuelle construite, un appartement, un local commercial ou un terrain classé « pour construction résidentielle » peuvent être achetés directement par un étranger, en son nom propre, sans permis de séjour ni associé géorgien. Un passeport suffit pour la transaction et pour l'enregistrement de la propriété.

La règle est la même à Tbilissi et à Batoumi : seuls les prix et la demande dans un quartier donné changent, et l'immobilier à Batoumi reste l'un des segments les plus recherchés de la côte.

La seule catégorie de terrain fermée à l'achat direct par un étranger est la terre agricole. Formellement, cette restriction vise non seulement les étrangers personnes physiques, mais aussi les sociétés géorgiennes dans lesquelles un étranger est « associé dominant ».

Terres agricoles : pourquoi on ne peut pas les acheter directement

Selon la loi organique de Géorgie sur la propriété des terres agricoles, le droit de posséder ces terres est réservé à l'État, aux collectivités locales, aux citoyens géorgiens ou aux associations de citoyens géorgiens. Un étranger, personne physique ou personne morale étrangère, n'a aucun moyen direct d'acheter une parcelle agricole.

Une SARL géorgienne peut elle aussi posséder une terre agricole si son associé dominant est un citoyen géorgien. La loi considère comme associé dominant celui qui détient plus de 50 % des parts ou qui exerce une influence décisive sur les décisions de la société concernant la terre. Si cet associé est étranger, la société ne peut obtenir de terre que dans le cadre d'un plan d'investissement et sur décision du gouvernement géorgien.

Les investisseurs passent par une voie légale bien rodée. Ils créent une SARL en Géorgie dont la participation majoritaire appartient à un citoyen géorgien, l'étranger entrant comme associé minoritaire. Une telle société peut légalement acheter une terre agricole, et l'étranger obtient une part dans l'entreprise, mais la parcelle appartient à la société et non à lui personnellement. Par la suite, la répartition des parts ne peut pas changer de sorte qu'un étranger devienne associé dominant.

La deuxième voie légale n'est pas un achat, mais un bail de longue durée conclu avec un propriétaire géorgien. Le Code civil ne fixe pas de durée maximale, mais si le bail est signé pour plus de 10 ans, chaque partie peut le résilier au bout de dix ans, à condition que le contrat le prévoie. Le bail donne un droit d'usage (cultiver la terre, installer des serres ou planter une vigne), mais le locataire n'en devient pas propriétaire.

Un étranger ne peut posséder personnellement une terre agricole que s'il l'a reçue en héritage. Les interdictions de la loi ne s'appliquent pas à la succession, l'héritier n'est donc pas obligé de vendre la parcelle héritée.

Vérifier la catégorie d'un terrain avant de verser un acompte

En pratique, un terrain avec une maison individuelle ou une datcha en banlieue n'est pas automatiquement classé « non agricole » : certaines terres dans les villages et en périphérie des villes sont encore officiellement enregistrées comme agricoles, même si une maison y est construite depuis des décennies. Mieux vaut vérifier la catégorie d'une parcelle avant de verser un acompte plutôt que de se fier à la parole du vendeur ou de l'agent.

Cette vérification est gratuite et se fait soi-même :

• Code cadastral : chaque parcelle en Géorgie a le sien, au format XX.XX.XX.XXX, indiqué dans le certificat de propriété du vendeur.
• maps.gov.ge : à partir du code cadastral, la carte de l'Agence nationale du Registre public (National Agency of Public Registry) montre les limites de la parcelle et son affectation.
• napr.gov.ge : un extrait du Registre public (Public Registry), avec le même code cadastral, l'historique des transactions, les charges (hypothèque, saisie, servitude) et la surface exacte.

Si la parcelle s'avère agricole et que l'acheteur n'est pas prêt à créer une SARL avec un associé géorgien majoritaire, la transaction sous sa forme actuelle ne passera tout simplement pas l'enregistrement au Registre public. Mieux vaut le découvrir à l'avance que chez le notaire.

La parcelle est agricole, mais vous voulez y construire une maison

L'affectation d'un terrain peut passer d'agricole à « pour construction résidentielle » : c'est une procédure distincte auprès de l'Agence nationale du Registre public, pas une conséquence automatique de l'achat.

Le changement de statut exige une justification (par exemple un projet de maison) et l'accord de la municipalité où se trouve la parcelle ; l'agence prend la décision finale sur la base des documents fournis.

La procédure n'est ni rapide ni garantie : avant de signer le contrat, il est plus pratique d'acheter une parcelle qui a déjà le statut voulu que de considérer le changement d'affectation comme une simple formalité incluse dans la transaction.

Maison construite ou terrain à bâtir

Les deux scénarios comportent des risques différents, et la liste des vérifications diffère aussi.

Pour une maison construite, l'essentiel est la régularité juridique : le plan réel correspond-il à celui qui est enregistré (les extensions illégales sont fréquentes sur le marché de l'ancien dans les villages et en banlieue), existe-t-il des charges, et le vendeur est-il vraiment l'unique propriétaire ou faudra-t-il l'accord d'autres copropriétaires ?

Pour un terrain nu, les risques portent sur les réseaux : l'électricité et l'eau sont-elles déjà raccordées ou faudra-t-il les amener aux frais de l'acheteur, existe-t-il un accès officiel à une voie publique (cas typique : une parcelle « en retrait » de la route, accessible seulement par le terrain d'autrui), et bien sûr l'affectation du terrain.

Permis de construire

Construire une maison sur son propre terrain sans permis est interdit : la procédure relève de la municipalité et, pour l'obtention des permis, les bâtiments en Géorgie sont répartis en 5 classes de complexité selon les caractéristiques du futur bâtiment. Une maison individuelle de taille et de hauteur ordinaires entre généralement dans l'une des premières classes, les moins complexes.

Ce qu'il faut pour déposer une demande :

• Un document confirmant la propriété de la parcelle.
• Un projet architectural du bâtiment.
• Les accords des autorités compétentes si le terrain se trouve près d'une zone protégée, de réseaux ou d'un site du patrimoine culturel.
• Un reçu attestant le paiement de la redevance.

La redevance pour la délivrance d'un permis de construire est fixée séparément par le conseil municipal de chaque ville (Sakrebulo) et ne peut dépasser 1 lari par mètre carré de surface de plancher prévue. Par exemple, pour une maison de 150 m², elle ne dépassera pas 150 lari. Sans accords supplémentaires, le permis lui-même est délivré par la municipalité en 20 jours ouvrables environ.

Ce qu'il faut vérifier avant de verser un acompte

• La catégorie du terrain (agricole ou résidentiel) grâce au code cadastral sur maps.gov.ge.
• Les charges et l'historique des transactions grâce à un extrait de napr.gov.ge.
• Pour une maison construite : la conformité du plan réel avec le plan enregistré.
• Pour un terrain : les réseaux raccordés et l'accès officiel à la route.
• Si la parcelle est agricole et l'acheteur étranger : être prêt à créer une SARL avec un associé géorgien majoritaire ou à passer à un bail de longue durée.

Ensuite, la transaction suit la même procédure que l'achat d'un appartement en Géorgie : contrat, paiement, enregistrement au Registre public. Seuls changent les documents relatifs au terrain lui-même et la partie au contrat si le montage avec une SARL a été utilisé.