Покупка квартиры в Грузии: документы и регистрация

Купить квартиру в Грузии быстрее и проще, чем во многих европейских странах: отдельного налога на покупку нет, регистрация проходит быстро, а разницы в правах между гражданином Грузии и иностранцем по сути нет.

Ниже процесс по шагам: какие документы нужны, сколько длится регистрация и можно ли купить квартиру, не приезжая в страну лично.

Процесс покупки по шагам

• Проверка объекта. Продавец предоставляет выписку из Публичного реестра, где видно, кто собственник и нет ли на квартире залогов, арестов или других обременений. На этом же этапе стоит сверить площадь и планировку квартиры с официально зарегистрированными: расхождение из-за незаконной перепланировки прежнего владельца становится проблемой нового собственника.
• Договор купли-продажи. Стороны подписывают письменный договор в Доме юстиции в присутствии сотрудника реестра или у нотариуса; нотариальное заверение не обязательно.
• Оплата. Покупатель переводит деньги продавцу на условиях договора, обычно на банковский счёт.
• Регистрация права собственности. Новый собственник подаёт документы в Публичный реестр и получает официальную выписку на своё имя.

Какие документы нужны

Стандартный пакет документов для сделки включает:

• Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность, покупателя и продавца.
• Договор купли-продажи, подписанный обеими сторонами.
• Правоустанавливающий документ продавца, подтверждающий, что у него действительно есть право продать объект.
• Подтверждение оплаты регистрационного сбора и, если вы обращались к нотариусу, его услуг.

Если сделку от имени покупателя ведёт представитель, нужна также нотариальная доверенность с чётко прописанными полномочиями: в ней должно прямо значиться право подписать договор купли-продажи, провести оплату и подать документы на регистрацию, а не общая фраза вроде «представлять мои интересы».

Сроки и стоимость регистрации

Стандартная регистрация права собственности в Публичном реестре занимает до 4 рабочих дней. За дополнительную плату доступна ускоренная регистрация, и в некоторых случаях выписка о праве собственности готова в день подачи документов. Сама регистрация не облагается отдельным налогом на покупку, есть только небольшой регистрационный сбор, а нотариус, если вы решите к нему обратиться, берёт около 0,1-0,3% суммы сделки.

Покупка дистанционно по доверенности

Чтобы купить квартиру, не обязательно приезжать в Грузию лично. Всю сделку, от подписания договора до регистрации, может провести доверенное лицо, юрист или агент, если вы выдадите ему нотариальную доверенность.

Апостиль, специальный штамп, подтверждающий подлинность документа для использования за рубежом, ставится в стране, где оформлена доверенность, обычно нотариусом или уполномоченным госорганом по месту жительства покупателя. После апостилирования доверенность нужно перевести на грузинский у сертифицированного переводчика, и только тогда её примут нотариус или Публичный реестр в Грузии.

Оплата при такой схеме обычно проходит банковским переводом прямо со счёта покупателя, а не наличными через представителя, чтобы у сделки был прозрачный финансовый след.

Налог на имущество после покупки

Для физических лиц налог на имущество в Грузии зависит не от того, живёте ли вы в квартире сами, а от годового дохода семьи: с 30 сентября 2026 года его платят, только если доход семьи за прошлый год превысил 100 000 лари, а ставка составляет от 0,8% до 1% рыночной стоимости имущества.

При этом имущество, сданное в аренду, тоже входит в налоговую базу, так что при выборе между покупкой для себя и покупкой как инвестиции стоит заранее оценить, как изменится доход семьи и налоговая нагрузка.

В какой валюте платить

В объявлениях цены на недвижимость почти всегда указаны в долларах, но сам договор и оплату можно оформить как в лари, так и в долларах, это решают стороны.

При оплате в лари сумму обычно пересчитывают по курсу Национального банка Грузии на день сделки, и этот курс стоит заранее зафиксировать в договоре, чтобы избежать споров, если курс изменится между подписанием и фактическим переводом денег.

Что проверить перед подписанием

• Совпадает ли продавец, указанный в договоре, с собственником по выписке из Публичного реестра.
• Нет ли на объекте незарегистрированных перепланировок, которые могут создать проблемы при будущей продаже.
• Указаны ли в договоре точная площадь, адрес и кадастровый номер объекта, а не только общее описание.
• Прописано ли в договоре, как возвращаются деньги, если регистрация по какой-либо причине не состоится.
• На каком языке составлен договор: если оригинал только на грузинском, стоит заранее заказать заверенный перевод, а не полагаться на устный пересказ.

Прежде чем переходить к документам, стоит сначала сверить цены по районам: они сильно различаются и для недвижимости в Тбилиси, и для прибрежного рынка, где цены на недвижимость в Батуми зависят прежде всего от близости моря.