Comprar un apartamento en Georgia: documentos y registro

Comprar un apartamento en Georgia es más rápido y sencillo de tramitar que en muchos países europeos: no existe un impuesto específico sobre la compra, el registro es ágil y no hay diferencias significativas de derechos entre un ciudadano georgiano y un extranjero.

Este es el proceso paso a paso: qué documentos necesita, cuánto tarda el registro y si es posible comprar un apartamento sin viajar al país en persona.

El proceso de compra paso a paso

• Verificación del inmueble. El vendedor entrega un extracto del Registro Público (Public Registry) que indica quién es el propietario y si el apartamento tiene hipotecas, embargos u otras cargas. En este momento conviene también comparar la superficie y la distribución del apartamento con lo que consta oficialmente: una discrepancia por una reforma no autorizada de un propietario anterior pasa a ser problema del nuevo dueño.
• El contrato de compraventa. Ambas partes firman un contrato por escrito, bien en la Casa de Justicia (Public Service Hall) ante un funcionario del registro, bien ante un notario; la notarización es opcional.
• El pago. El comprador transfiere el dinero al vendedor según las condiciones del contrato, por lo general a una cuenta bancaria.
• El registro de la propiedad. El nuevo propietario presenta los documentos en el Registro Público y recibe un extracto oficial a su nombre.

Qué documentos necesita

El paquete habitual de documentos para la operación incluye:

• Un pasaporte u otro documento de identidad del comprador y del vendedor.
• El contrato de compraventa, firmado por ambas partes.
• El título de propiedad del vendedor, que confirma que realmente tiene derecho a vender el inmueble.
• El justificante de pago de la tasa de registro y, si recurre a uno, de los servicios del notario.

Si un representante gestiona la operación en nombre del comprador, se necesita además un poder notarial con facultades claramente definidas: debe otorgar de forma expresa el derecho a firmar el contrato de compraventa, efectuar el pago y presentar los documentos de registro, en lugar de basarse en una fórmula general como «representar mis intereses».

Plazos y coste del registro

El registro ordinario de la propiedad en el Registro Público tarda hasta 4 días hábiles. Por una tasa adicional existe un registro urgente y, en algunos casos, el extracto de propiedad está listo el mismo día en que se presentan los documentos.

El registro en sí no está sujeto a un impuesto aparte sobre la compra, solo a una pequeña tasa de registro, mientras que un notario opcional cobra alrededor del 0,1-0,3 % del importe de la operación.

Comprar a distancia mediante poder notarial

No es necesario viajar a Georgia en persona para comprar un apartamento. Toda la operación, desde la firma del contrato hasta el registro, puede gestionarla un representante de confianza, un abogado o un agente si usted le otorga un poder notarial.

La apostilla, un sello especial que confirma la autenticidad de un documento para su uso en el extranjero, se expide en el país donde se redactó el poder, normalmente por un notario o un organismo público autorizado del lugar de residencia del comprador. Tras la apostilla, el poder debe traducirse al georgiano por un traductor certificado para que un notario o el Registro Público en Georgia lo acepten.

En este esquema el pago suele hacerse por transferencia bancaria directamente desde la cuenta del comprador y no en efectivo a través del representante, de modo que la operación deja un rastro financiero transparente.

El impuesto sobre la propiedad tras la compra

Para las personas físicas, el impuesto sobre la propiedad en Georgia no depende de si usted vive en el apartamento, sino de los ingresos anuales de la familia: desde el 30 de septiembre de 2026 solo se aplica si la familia ingresó más de 100 000 laris el año anterior, con un tipo del 0,8 % al 1 % del valor de mercado del inmueble.

Los inmuebles alquilados también forman parte de la base imponible, así que, al elegir entre comprar para vivir o como inversión, calcule de antemano cómo cambiarán los ingresos de la familia y su carga fiscal.

En qué moneda pagar

Los anuncios casi siempre indican los precios de los inmuebles en dólares, pero el contrato y el pago pueden hacerse tanto en laris como en dólares: eso lo acuerdan las partes.

Si se paga en laris, el importe suele convertirse al tipo de cambio del Banco Nacional de Georgia del día de la operación, y conviene fijar ese tipo en el contrato de antemano para evitar disputas si varía entre la firma y la transferencia efectiva de los fondos.

Qué comprobar antes de firmar

• Si el vendedor que figura en el contrato coincide con el propietario que aparece en el extracto del Registro Público.
• Si el inmueble tiene reformas no registradas que puedan causar problemas en una venta futura.
• Si el contrato indica la superficie exacta, la dirección y el número catastral del inmueble, y no solo una descripción general.
• Si el contrato establece cómo se devuelve el dinero si el registro no se completa por cualquier motivo.
• En qué idioma está redactado el contrato: si el original solo está en georgiano, conviene encargar con antelación una traducción certificada en lugar de fiarse de un resumen verbal.

Antes de avanzar con el papeleo, compare primero los precios por barrio: varían mucho en el caso de los inmuebles en Tiflis, y en la costa los precios de los inmuebles en Batumi dependen sobre todo de la cercanía al mar.