Բնակարանի գնում Վրաստանում. փաստաթղթեր և գրանցում

Վրաստանում բնակարան գնելը ավելի արագ և պարզ է ձևակերպվում, քան Եվրոպայի շատ երկրներում. գնման համար առանձին հարկ չկա, գրանցումն արագ է, իսկ Վրաստանի քաղաքացու և օտարերկրացու իրավունքների միջև էական տարբերություն չկա։

Ստորև ներկայացված է գործընթացը քայլ առ քայլ՝ ինչ փաստաթղթեր են պետք, որքան է տևում գրանցումը և կարելի՞ է արդյոք բնակարան գնել առանց անձամբ երկիր գալու։

Գնման գործընթացը քայլ առ քայլ

• Գույքի ստուգում։ Վաճառողը տրամադրում է քաղվածք Հանրային ռեեստրից (Public Registry), որտեղ նշված է, թե ով է սեփականատերը և արդյոք բնակարանի վրա կա գրավ, արգելանք կամ այլ ծանրաբեռնվածություն։ Այս փուլում արժե նաև բնակարանի մակերեսն ու հատակագիծը համեմատել պաշտոնապես գրանցվածի հետ. նախկին սեփականատիրոջ չթույլատրված վերանորոգումից առաջացած անհամապատասխանությունը դառնում է նոր սեփականատիրոջ խնդիրը։
• Առուվաճառքի պայմանագիր։ Երկու կողմերն էլ ստորագրում են գրավոր պայմանագիր՝ կա՛մ Արդարադատության տանը (Public Service Hall) ռեեստրի աշխատակցի ներկայությամբ, կա՛մ նոտարի մոտ. նոտարական վավերացումը պարտադիր չէ։
• Վճարում։ Գնորդը գումարը փոխանցում է վաճառողին պայմանագրի պայմաններով, սովորաբար բանկային հաշվին։
• Սեփականության գրանցում։ Նոր սեփականատերը փաստաթղթերը ներկայացնում է Հանրային ռեեստր և ստանում պաշտոնական քաղվածք իր անունով։

Ինչ փաստաթղթեր են պետք

Գործարքի համար փաստաթղթերի ստանդարտ փաթեթը ներառում է՝

• Անձնագիր կամ անձը հաստատող այլ փաստաթուղթ և՛ գնորդի, և՛ վաճառողի համար։
• Առուվաճառքի պայմանագիր, ստորագրված երկու կողմերի կողմից։
• Վաճառողի սեփականության փաստաթուղթ, որը հաստատում է, որ նա իսկապես իրավունք ունի վաճառելու գույքը։
• Վճարման անդորրագիր գրանցման վճարի և, եթե դիմել եք նոտարի, նոտարի ծառայությունների համար։

Եթե գործարքը գնորդի անունից վարում է ներկայացուցիչը, պետք է նաև նոտարով վավերացված լիազորագիր՝ հստակ նշված լիազորություններով։ Այն պետք է բացահայտ տա առուվաճառքի պայմանագիրը ստորագրելու, վճարումը կատարելու և գրանցման փաստաթղթերը ներկայացնելու իրավունք, այլ ոչ թե սահմանափակվի «ներկայացնել իմ շահերը» տիպի ընդհանուր ձևակերպմամբ։

Գրանցման ժամկետը և արժեքը

Սեփականության ստանդարտ գրանցումը Հանրային ռեեստրում տևում է մինչև 4 աշխատանքային օր։ Լրացուցիչ վճարով հասանելի է արագացված գրանցում, և որոշ դեպքերում սեփականության քաղվածքը պատրաստ է լինում փաստաթղթերը ներկայացնելու օրը։

Գրանցումն ինքնին առանձին գնման հարկով չի հարկվում, գանձվում է միայն փոքր գրանցման վճար, իսկ նոտարը, եթե ցանկանաք դիմել նրան, գանձում է գործարքի գումարի մոտ 0,1-0,3%-ը։

Հեռավար գնում լիազորագրով

Բնակարան գնելու համար պարտադիր չէ անձամբ գալ Վրաստան։ Ամբողջ գործարքը՝ պայմանագիր ստորագրելուց մինչև գրանցում, կարող է վարել վստահելի ներկայացուցիչը, իրավաբանը կամ գործակալը, եթե նրան տաք նոտարով վավերացված լիազորագիր։

Ապոստիլը՝ հատուկ կնիք, որը հաստատում է փաստաթղթի իսկությունը արտերկրում օգտագործելու համար, դրվում է այն երկրում, որտեղ կազմվել է լիազորագիրը, սովորաբար նոտարի կամ լիազորված պետական մարմնի կողմից գնորդի բնակության վայրում։ Ապոստիլից հետո լիազորագիրը պետք է թարգմանվի վրացերեն երդվյալ թարգմանչի կողմից, որպեսզի Վրաստանում նոտարը կամ Հանրային ռեեստրը այն ընդունի։

Նման սխեմայով վճարումը սովորաբար կատարվում է բանկային փոխանցումով անմիջապես գնորդի հաշվից, այլ ոչ թե կանխիկ ներկայացուցչի միջոցով, որպեսզի գործարքն ունենա թափանցիկ ֆինանսական հետք։

Գույքահարկը գնելուց հետո

Ֆիզիկական անձանց համար Վրաստանում գույքահարկը կախված է ոչ թե նրանից, թե դուք ինքներդ եք ապրում բնակարանում, այլ ընտանիքի տարեկան եկամտից. 2026 թվականի սեպտեմբերի 30-ից այն կիրառվում է միայն այն դեպքում, երբ ընտանիքի նախորդ տարվա եկամուտը գերազանցել է 100 000 լարին, իսկ հարկը կազմում է գույքի շուկայական արժեքի 0,8%-ից 1%-ը։

Վարձով տրված գույքը նույնպես մտնում է հարկման բազայի մեջ, ուստի իր համար գնելու և ներդրման նպատակով գնելու միջև ընտրելիս նախապես գնահատեք, թե ինչպես կփոխվեն ընտանիքի եկամուտն ու հարկային բեռը։

Ինչ արժույթով վճարել

Հայտարարություններում անշարժ գույքի գները գրեթե միշտ նշվում են դոլարով, բայց պայմանագիրն ինքնին և վճարումը կարող են լինել և՛ լարիով, և՛ դոլարով. դա կողմերի համաձայնության հարց է։

Լարիով վճարելիս գումարը սովորաբար փոխարկվում է Վրաստանի ազգային բանկի փոխարժեքով գործարքի օրը, և արժե այդ փոխարժեքը նախապես ամրագրել պայմանագրում, որպեսզի վեճեր չառաջանան, եթե ստորագրման և գումարի փաստացի փոխանցման միջև փոխարժեքը փոխվի։

Ինչ ստուգել ստորագրելուց առաջ

• Արդյոք պայմանագրում նշված վաճառողը համընկնում է Հանրային ռեեստրի քաղվածքում նշված սեփականատիրոջ հետ։
• Արդյոք գույքում կան չգրանցված վերանորոգումներ, որոնք հետագա վաճառքի ժամանակ կարող են խնդիրներ ստեղծել։
• Արդյոք պայմանագրում նշված են գույքի ճշգրիտ մակերեսը, հասցեն և կադաստրային համարը, այլ ոչ միայն ընդհանուր նկարագրություն։
• Արդյոք պայմանագրում հստակ գրված է, թե ինչպես է վերադարձվում գումարը, եթե գրանցումը որևէ պատճառով չկայանա։
• Ինչ լեզվով է կազմված պայմանագիրը. եթե բնօրինակը միայն վրացերեն է, արժե նախապես պատվիրել երդվյալ թարգմանություն, այլ ոչ թե հույսը դնել բանավոր վերապատմման վրա։

Փաստաթղթերին անցնելուց առաջ նախ ստուգեք գներն ըստ թաղամասերի. դրանք մեծապես տարբերվում են Թբիլիսիի անշարժ գույքի շուկայում, իսկ ծովափին Բաթումիի անշարժ գույքի գները կախված են առաջին հերթին նրանից, թե որքան մոտ է գույքը ծովին։