Wohnungskauf in Georgien: Dokumente und Registrierung

Eine Wohnung in Georgien zu kaufen ist schneller und einfacher als in vielen europäischen Ländern: Es gibt keine gesonderte Steuer auf den Kauf, die Registrierung geht zügig, und zwischen georgischen Staatsbürgern und Ausländern besteht kein nennenswerter Unterschied bei den Rechten.

Hier sehen Sie den Ablauf Schritt für Schritt: welche Dokumente Sie brauchen, wie lange die Registrierung dauert und ob Sie eine Wohnung kaufen können, ohne selbst ins Land zu reisen.

Der Kaufablauf Schritt für Schritt

• Prüfung der Immobilie. Der Verkäufer legt einen Auszug aus dem Öffentlichen Register (Public Registry) vor, aus dem hervorgeht, wer Eigentümer ist und ob auf der Wohnung Pfandrechte, Beschlagnahmen oder andere Belastungen liegen. In diesem Schritt sollten Sie auch Fläche und Grundriss mit den offiziell eingetragenen Daten abgleichen: Eine Abweichung durch einen nicht genehmigten Umbau des Vorbesitzers wird zum Problem des neuen Eigentümers.
• Der Kaufvertrag. Beide Parteien unterschreiben einen schriftlichen Vertrag, entweder im Haus der Justiz (Public Service Hall) vor einem Registerbeamten oder bei einem Notar; eine notarielle Beglaubigung ist optional.
• Zahlung. Der Käufer überweist das Geld gemäß den Vertragsbedingungen an den Verkäufer, meist auf ein Bankkonto.
• Eintragung des Eigentums. Der neue Eigentümer reicht die Unterlagen beim Öffentlichen Register ein und erhält einen offiziellen Auszug auf seinen Namen.

Welche Dokumente Sie brauchen

Zum Standardpaket für den Kauf gehören:

• Ein Reisepass oder ein anderes Ausweisdokument für Käufer und Verkäufer.
• Der Kaufvertrag, von beiden Parteien unterschrieben.
• Der Eigentumsnachweis des Verkäufers, der bestätigt, dass er die Immobilie tatsächlich verkaufen darf.
• Zahlungsnachweise für die Registrierungsgebühr und, falls Sie einen nutzen, für die Leistungen des Notars.

Wenn ein Vertreter den Kauf im Namen des Käufers abwickelt, ist zusätzlich eine notariell beglaubigte Vollmacht mit klar umrissenen Befugnissen nötig: Sie sollte ausdrücklich das Recht einräumen, den Kaufvertrag zu unterschreiben, die Zahlung zu leisten und die Registrierungsunterlagen einzureichen, statt sich auf eine allgemeine Formulierung wie „meine Interessen vertreten“ zu stützen.

Dauer und Kosten der Registrierung

Die reguläre Eintragung des Eigentums beim Öffentlichen Register dauert bis zu 4 Werktage. Gegen Aufpreis gibt es eine beschleunigte Registrierung, und in manchen Fällen liegt der Eigentumsauszug noch am Tag der Einreichung vor.

Auf die Registrierung selbst fällt keine gesonderte Kaufsteuer an, nur eine geringe Registrierungsgebühr, während ein optionaler Notar etwa 0,1-0,3 % des Kaufpreises verlangt.

Kauf aus der Ferne per Vollmacht

Sie müssen nicht persönlich nach Georgien reisen, um eine Wohnung zu kaufen. Das gesamte Geschäft, von der Vertragsunterzeichnung bis zur Registrierung, kann eine Vertrauensperson, ein Anwalt oder ein Makler abwickeln, wenn Sie ihm eine notariell beglaubigte Vollmacht erteilen.

Die Apostille, ein spezieller Stempel, der die Echtheit eines Dokuments für den Gebrauch im Ausland bestätigt, wird in dem Land ausgestellt, in dem die Vollmacht erstellt wurde, meist von einem Notar oder einer zuständigen Behörde am Wohnort des Käufers. Nach der Apostillierung muss die Vollmacht von einem vereidigten Übersetzer ins Georgische übersetzt werden, bevor ein Notar oder das Öffentliche Register in Georgien sie akzeptiert.

Die Zahlung erfolgt bei diesem Modell in der Regel per Banküberweisung direkt vom Konto des Käufers und nicht in bar über den Vertreter, damit das Geschäft eine nachvollziehbare finanzielle Spur hat.

Vermögensteuer nach dem Kauf

Für Privatpersonen hängt die Vermögensteuer in Georgien nicht davon ab, ob Sie selbst in der Wohnung wohnen, sondern vom Jahreseinkommen der Familie: Seit dem 30. September 2026 fällt sie nur an, wenn die Familie im Vorjahr mehr als 100.000 Lari verdient hat, und beträgt dann 0,8 % bis 1 % des Marktwerts der Immobilie.

Vermietete Immobilien gehören ebenfalls zur Bemessungsgrundlage. Wenn Sie also zwischen einem Kauf zur Eigennutzung und einem Kauf als Investition wählen, schätzen Sie vorab ab, wie sich Familieneinkommen und Steuerlast verändern.

In welcher Währung bezahlt wird

In Inseraten werden Immobilienpreise fast immer in Dollar angegeben, der Vertrag selbst und die Zahlung können aber in Lari oder in Dollar erfolgen, darüber einigen sich die Parteien.

Bei Zahlung in Lari wird der Betrag meist zum Kurs der Nationalbank Georgiens am Tag des Geschäfts umgerechnet. Es lohnt sich, diesen Kurs vorab im Vertrag festzuschreiben, um Streit zu vermeiden, falls sich der Kurs zwischen Unterzeichnung und tatsächlicher Überweisung ändert.

Was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten

• Ob der im Vertrag genannte Verkäufer mit dem Eigentümer im Auszug des Öffentlichen Registers übereinstimmt.
• Ob die Immobilie nicht eingetragene Umbauten hat, die bei einem späteren Verkauf Probleme machen könnten.
• Ob im Vertrag die genaue Fläche, Adresse und Katasternummer der Immobilie stehen und nicht nur eine allgemeine Beschreibung.
• Ob der Vertrag regelt, wie das Geld zurückgezahlt wird, falls die Registrierung aus irgendeinem Grund scheitert.
• In welcher Sprache der Vertrag abgefasst ist: Liegt das Original nur auf Georgisch vor, sollten Sie rechtzeitig eine beglaubigte Übersetzung organisieren, statt sich auf eine mündliche Zusammenfassung zu verlassen.

Bevor Sie mit den Formalitäten weitermachen, vergleichen Sie zuerst die Preise nach Stadtteil: Bei Immobilien in Tiflis schwanken sie stark, und an der Küste hängen die Preise für Immobilien in Batumi vor allem davon ab, wie nah das Objekt am Meer liegt.