Gürcistan'da daire satın almak: belgeler ve tescil

Gürcistan'da daire satın almak, birçok Avrupa ülkesine göre daha hızlı ve daha kolay düzenlenir: alım için ayrı bir vergi yoktur, tescil hızlıdır ve bir Gürcistan vatandaşı ile yabancı arasında haklar bakımından kayda değer bir fark bulunmaz.

Süreç adım adım şöyle işler: hangi belgeler gerekir, tescil ne kadar sürer ve ülkeye bizzat gitmeden daire almak mümkün mü.

Adım adım satın alma süreci

• Mülkün kontrolü. Satıcı, Kamu Sicili (Public Registry) kaydından bir özet sunar: bu belge mülkün sahibinin kim olduğunu ve dairede ipotek, haciz ya da başka bir takyidat olup olmadığını gösterir. Dairenin alanını ve planını resmi kayıtla karşılaştırmanın zamanı da budur: önceki sahibin izinsiz tadilatından doğan bir uyuşmazlık yeni sahibin sorunu haline gelir.
• Satış sözleşmesi. Taraflar yazılı bir sözleşme imzalar: Adalet Evi (Public Service Hall) içinde bir sicil görevlisinin huzurunda ya da noterde; noter onayı isteğe bağlıdır.
• Ödeme. Alıcı parayı sözleşme şartlarına göre satıcıya, genellikle bir banka hesabına aktarır.
• Mülkiyetin tescili. Yeni sahip belgeleri Kamu Sicili'ne sunar ve kendi adına resmi bir özet alır.

Hangi belgeler gerekir

İşlem için standart belge paketi şunları içerir:

• Hem alıcı hem satıcı için pasaport ya da başka bir kimlik belgesi.
• Taraflarca imzalanmış satış sözleşmesi.
• Satıcının mülkü satma hakkına gerçekten sahip olduğunu doğrulayan mülkiyet belgesi.
• Tescil harcının ve noter kullandıysanız noter hizmetlerinin ödendiğini gösteren belge.

İşlemi alıcı adına bir temsilci yürütüyorsa, yetkileri açıkça belirtilmiş noter onaylı bir vekaletname de gerekir. Vekaletname, "çıkarlarımı temsil etmek" gibi genel bir ifadeye dayanmak yerine satış sözleşmesini imzalama, ödemeyi yapma ve tescil belgelerini sunma hakkını açıkça vermelidir.

Tescil süresi ve maliyeti

Kamu Sicili'nde standart mülkiyet tescili 4 iş gününe kadar sürer. Ek ücret karşılığında hızlandırılmış tescil mümkündür ve bazı durumlarda mülkiyet özeti belgelerin sunulduğu gün hazır olur. Tescilin kendisi ayrı bir alım vergisine tabi değildir, yalnızca küçük bir tescil harcı ödenir; isteğe bağlı bir noter ise işlem tutarının yaklaşık %0,1-0,3'ü kadar ücret alır.

Vekaletnameyle uzaktan satın alma

Daire almak için Gürcistan'a bizzat gitmeniz gerekmez. Sözleşmenin imzalanmasından tescile kadar tüm işlemi, noter onaylı vekaletname verdiğiniz güvenilir bir temsilci, avukat ya da acente yürütebilir.

Apostil, bir belgenin yurt dışında kullanılmak üzere gerçekliğini doğrulayan özel bir şerhtir ve vekaletnamenin düzenlendiği ülkede, genellikle alıcının yaşadığı yerdeki bir noter ya da yetkili bir devlet kurumu tarafından verilir. Apostilden sonra vekaletnamenin yeminli bir tercüman tarafından Gürcüceye çevrilmesi gerekir; ancak o zaman Gürcistan'daki bir noter ya da Kamu Sicili onu kabul eder.

Bu düzende ödeme genellikle temsilci aracılığıyla nakit olarak değil, doğrudan alıcının hesabından banka havalesiyle yapılır; böylece işlemin şeffaf bir finansal izi olur.

Satın aldıktan sonra emlak vergisi

Gerçek kişiler için Gürcistan'da emlak vergisi, dairede kendiniz yaşayıp yaşamadığınıza değil, ailenin yıllık gelirine bağlıdır: 30 Eylül 2026'dan beri vergi yalnızca ailenin bir önceki yılki geliri 100.000 lariyi aştığında uygulanır ve oran, mülkün piyasa değerinin %0,8 ile %1'i arasındadır.

Kiraya verilen mülk de vergi matrahına dahildir. Bu yüzden kendiniz için almakla yatırım amaçlı almak arasında seçim yaparken ailenin gelirinin ve vergi yükünün nasıl değişeceğini önceden hesaplayın.

Hangi para biriminde ödeme yapılır

İlanlarda emlak fiyatları neredeyse her zaman dolar olarak verilir, ancak sözleşmenin kendisi ve ödeme lari ya da dolar cinsinden yapılabilir: bu tarafların anlaşmasına kalmıştır.

Lari ile ödemede tutar genellikle işlem günündeki Gürcistan Ulusal Bankası kuruna göre çevrilir. İmza ile paranın fiilen aktarılması arasında kur değişirse anlaşmazlık çıkmaması için bu kuru sözleşmede önceden sabitlemekte fayda var.

İmzalamadan önce neleri kontrol etmeli

• Sözleşmede adı geçen satıcının Kamu Sicili özetinde görünen sahiple aynı kişi olup olmadığını.
• Mülkte ileride bir satışta sorun çıkarabilecek tescilsiz tadilatların olup olmadığını.
• Sözleşmede genel bir tanım yerine mülkün tam alanının, adresinin ve kadastro numarasının yazılı olup olmadığını.
• Tescil herhangi bir nedenle gerçekleşmezse paranın nasıl iade edileceğinin sözleşmede açıkça belirtilip belirtilmediğini.
• Sözleşmenin hangi dilde yazıldığını: aslı yalnızca Gürcüceyse, sözlü bir özete güvenmek yerine önceden yeminli bir tercüme ayarlamakta fayda var.

Evrak işlerine geçmeden önce fiyatları semtlere göre kontrol edin: Tiflis'te emlak fiyatları semtten semte büyük farklılık gösterir, sahilde ise Batum'da emlak fiyatları her şeyden önce mülkün denize ne kadar yakın olduğuna bağlıdır.