Podatki od zakupu i posiadania nieruchomości w Gruzji

Nieruchomości w Gruzji nie mają jednego „podatku od posiadania”: zamiast tego różne podatki pojawiają się w różnych momentach: przy zakupie mieszkania w nowym budynku, co roku w czasie posiadania, przy sprzedaży i przy wynajmie. Stawki i zasady są dla każdego z tych momentów inne, a ich mylenie to częsta przyczyna błędnych wyliczeń wśród zagranicznych kupujących.

VAT przy zakupie mieszkania w nowym budynku

VAT w Gruzji wynosi 18%, ale nie płaci go każdy kupujący. Podatek dotyczy tylko sytuacji, gdy sprzedający prowadzi działalność gospodarczą, czyli dewelopera sprzedającego mieszkania w nowym budynku. Zakup na rynku wtórnym między dwiema osobami fizycznymi w ogóle nie podlega VAT, nawet jeśli sprzedający sprzedaje więcej niż jedno mieszkanie.

Jeszcze jeden niuans: cena podana przez dewelopera zwykle już zawiera VAT, więc podatek nie jest doliczany w chwili transakcji. Wzór pozwalający sprawdzić, ile dokładnie VAT jest już w cenie: cena podzielona przez 1,18 i pomnożona przez 0,18.

Urząd skarbowy prowadzi wszystkie wyliczenia w GEL, więc przy transakcji w dolarach lub euro kwotę przelicza się po kursie Narodowego Banku Gruzji z dnia transakcji.

Roczny podatek od posiadania nieruchomości

W czasie posiadania nieruchomości co roku może być naliczany podatek od nieruchomości i osobny podatek gruntowy. Roczny dochód rodziny decyduje o tym, czy w ogóle trzeba płacić podatek od nieruchomości w Gruzji: od 30 września 2026 roku płacą go tylko rodziny, które w poprzednim roku zarobiły ponad 100 000 lari, według stawki od 0,8% do 1% wartości rynkowej. Osoby prawne płacą do 1% średniorocznej wartości księgowej netto; dokładną stawkę ustala rada gminy.

Ważne jest tylko to: ten podatek nie ma związku ani z VAT przy zakupie, ani z opisanym niżej podatkiem od sprzedaży. To osobne, samodzielne zobowiązanie wynikające z samego faktu posiadania.

Podatek od sprzedaży: wszystko zależy od okresu posiadania

Zasada, którą warto zapamiętać w pierwszej kolejności: jeśli nieruchomość mieszkalna była w posiadaniu ponad 2 lata, zysk z jej sprzedaży jest w całości zwolniony z podatku dochodowego. Zasada obowiązuje tak samo gruzińskich rezydentów podatkowych i nierezydentów. Obywatelstwo ani status zezwolenia na pobyt nie mają znaczenia.

Jeśli nieruchomość zostanie sprzedana przed upływem dwóch lat, stawka zależy od rodzaju nieruchomości:

• Nieruchomość mieszkalna (mieszkanie lub dom wraz z gruntem pod nim): 5% zysku.
• Nieruchomość niemieszkalna, samodzielna działka, lokal użytkowy, lokale w kompleksach hotelowych oraz cesja praw z umowy przedwstępnej: 20% jako zwykły podatek dochodowy.

Przykładowe wyliczenie: mieszkanie kupiono za 80 000 dolarów i sprzedano rok później za 100 000 dolarów. Zysk wynosi 20 000 dolarów. Jeśli to nieruchomość mieszkalna, podatek to 5% od 20 000 dolarów, czyli 1000 dolarów. Ta sama transakcja po dwóch i pół roku posiadania w ogóle nie jest opodatkowana, mimo identycznego zysku 20 000 dolarów.

Osobny przypadek to systematyczna odsprzedaż nieruchomości jako działalność gospodarcza (kilka transakcji z rzędu, działalność na wzór dewelopera). Tu zwolnienie po dwóch latach w ogóle nie obowiązuje, a dochód jest opodatkowany stawką 20% niezależnie od okresu posiadania.

Czasowy wynajem nieruchomości przed sprzedażą czy zarejestrowanie pod jej adresem osoby prawnej samo w sobie nie znosi zwolnienia: przepis wymierzony jest w systematyczny obrót nieruchomościami, a nie w każde przypadkowe wykorzystanie komercyjne.

Podatek od dochodu z wynajmu

Dochód z wynajmu mieszkania osobie fizycznej jest opodatkowany stawką 5% od kwoty brutto, jeśli wynajmujący jest zarejestrowany w rs.ge. Rejestracja jest bezpłatna i wymaga jednej wizyty lub wniosku online, a status obowiązuje potem bez corocznego odnawiania.

Wydatków na remont, utrzymanie czy prowizję agencji nie można odliczyć od podstawy: podatek liczy się od pełnego otrzymanego czynszu, a nie od zysku netto.

Jeśli wynajmujący nie jest zarejestrowany, a drugą stroną jest najemca firmowy (na przykład biuro wynajmujące mieszkanie dla pracownika), obowiązek pobrania podatku przechodzi na najemcę, a stawka rośnie do 20%. Zeznanie o dochodach za poprzedni rok trzeba złożyć i opłacić do 31 marca roku następnego.

Koszty samej transakcji: osobna sprawa

Opłata rejestracyjna w Rejestrze Publicznym (Public Registry) i koszty notarialne to nie podatki, lecz opłaty za obsługę transakcji. Ich wysokość i sposób naliczania zależą od tego, jak przebiega zakup mieszkania w Gruzji.

Nie należy ich mylić z opisanymi tu podatkami: opłaty uiszcza się jednorazowo przy rejestracji własności, a podatki naliczane są regularnie lub w związku z konkretnym zdarzeniem, takim jak sprzedaż czy wynajem.

Lista kontrolna podatków od nieruchomości

• Zakup w nowym budynku od dewelopera: sprawdź, czy 18% VAT jest już wliczone w cenę.
• Zakup na rynku wtórnym od osoby fizycznej: VAT w ogóle nie obowiązuje.
• Roczny podatek od posiadania: płaci się go tylko wtedy, gdy dochód rodziny w poprzednim roku przekroczył 100 000 lari, a nalicza się go niezależnie od zakupu i sprzedaży.
• Sprzedaż przed upływem 2 lat posiadania: 5% dla nieruchomości mieszkalnej, 20% dla niemieszkalnej, gruntu i cesji praw.
• Sprzedaż po 2 latach posiadania: dochód jest w całości zwolniony z podatku, niezależnie od obywatelstwa sprzedającego.
• Wynajem: rejestracja w rs.ge i 5% od dochodu brutto, zeznanie do 31 marca.