ضرائب شراء العقارات وتملّكها في جورجيا

لا توجد في جورجيا «ضريبة ملكية» واحدة على العقارات: بل تنشأ ضرائب مختلفة في لحظات مختلفة، عند شراء مسكن جديد، وفي كل عام طوال فترة تملّك العقار، وعند بيعه، وعند تأجيره. وتختلف الأسعار والقواعد في كل لحظة من هذه اللحظات، والخلط بينها سبب شائع للأخطاء في الحسابات لدى المشترين الأجانب.

ضريبة القيمة المضافة عند شراء مسكن جديد

تبلغ ضريبة القيمة المضافة في جورجيا 18%، لكن ليس كل مشترٍ يدفعها. فهي تُفرض فقط حين يكون البائع ممارسًا لنشاط اقتصادي: أي مطوّرًا يبيع شققًا في مبنى جديد. أما الشراء في السوق الثانوية بين فردين فلا يخضع لضريبة القيمة المضافة إطلاقًا، حتى لو كان البائع يبيع أكثر من شقة واحدة.

وهناك تفصيل آخر: فالسعر الذي يعلنه المطوّر يشمل في العادة ضريبة القيمة المضافة مسبقًا، ولذلك لا تُضاف الضريبة فوقه عند إتمام الصفقة. والمعادلة التي تتيح لك التحقق من مقدار الضريبة المتضمَّن في السعر بالضبط هي: السعر مقسومًا على 1.18، ثم مضروبًا في 0.18.

وتجري مصلحة الضرائب جميع حساباتها باللاري، ولذلك عند إبرام صفقة بالدولار أو باليورو يُحوَّل المبلغ وفقًا لسعر صرف البنك الوطني الجورجي في تاريخ المعاملة.

الضريبة السنوية على ملكية العقار

طوال فترة تملّك العقار، قد تُفرض كل عام ضريبة على الممتلكات وضريبة منفصلة على الأرض. ويحدد الدخل السنوي للأسرة ما إذا كانت ضريبة العقار في جورجيا تنطبق أصلًا: فمنذ 30 سبتمبر 2026 لا تدفعها إلا الأسر التي تجاوز دخلها في العام السابق 100,000 لاري، بنسبة تتراوح بين 0.8% و1% من القيمة السوقية. أما الكيانات القانونية فتدفع نسبة لا تتجاوز 1% من متوسط القيمة الدفترية المتبقية على مدار السنة، ويحدد المجلس المحلي النسبة الدقيقة.

والمهم هنا ببساطة هو ما يلي: هذه الضريبة لا علاقة لها بضريبة القيمة المضافة عند الشراء ولا بضريبة البيع المشروحة أدناه؛ فهي التزام مستقل قائم بذاته مرتبط بواقعة التملّك نفسها.

ضريبة البيع: مدة التملّك تحسم كل شيء

القاعدة التي يجدر تذكرها أولًا: إذا كان العقار السكني مملوكًا لمدة تزيد على عامين، فإن الربح من بيعه يُعفى بالكامل من ضريبة الدخل. وتنطبق هذه القاعدة بالقدر نفسه على المقيمين الضريبيين في جورجيا وعلى غير المقيمين؛ فالجنسية أو وضع تصريح الإقامة لا أهمية لهما.

أما إذا بيع العقار قبل انقضاء العامين، فإن النسبة تتوقف على نوع العقار:

• العقار السكني (شقة أو منزل مع الأرض المقامة عليه): 5% من الربح.
• العقار غير السكني، وقطعة الأرض المستقلة، والمساحات التجارية، ووحدات المجمعات الفندقية، والتنازل عن الحقوق بموجب عقد شراء مبدئي: 20% بوصفها ضريبة دخل عادية.

مثال على الحساب: شقة اشتُريت بمبلغ 80,000 دولار وبيعت بعد عام بمبلغ 100,000 دولار. فيكون الربح 20,000 دولار. وإذا كان العقار سكنيًا، فالضريبة هي 5% من 20,000 دولار، أي 1,000 دولار. أما الصفقة نفسها بعد عامين ونصف من التملّك فلا تخضع للضريبة على الإطلاق، رغم أن الربح هو 20,000 دولار تمامًا.

وهناك حالة مستقلة هي إعادة بيع العقارات بشكل منتظم بوصفها نشاطًا تجاريًا (عدة صفقات متتالية، أو نشاط شبيه بنشاط المطوّرين). وفي هذه الحالة لا ينطبق إعفاء العامين مطلقًا، ويخضع الدخل لضريبة بنسبة 20% بصرف النظر عن مدة التملّك.

ولا يُلغي تأجير العقار مؤقتًا قبل بيعه، أو تسجيل كيان قانوني على عنوانه، الإعفاءَ في حد ذاته: فالقاعدة تستهدف المتاجرة المنتظمة بالعقارات، لا أي استخدام تجاري عارض في أثناء التملّك.

ضريبة دخل الإيجار

يخضع الدخل من تأجير مسكن لفرد لضريبة بنسبة 5% من المبلغ الإجمالي إذا كان المؤجر مسجلًا في rs.ge. والتسجيل مجاني ويتطلب زيارة واحدة أو طلبًا عبر الإنترنت؛ ثم يسري الوضع دون الحاجة إلى تجديد سنوي.

ولا يجوز خصم نفقات الإصلاح أو الصيانة أو عمولة الوكالة من الوعاء الضريبي: فالضريبة تُحتسب على كامل الإيجار المقبوض، لا على صافي الربح.

وإذا لم يكن المؤجر مسجلًا وكان الطرف الآخر مستأجرًا من الشركات (كمكتب يستأجر شقة لأحد موظفيه، على سبيل المثال)، فإن التزام اقتطاع الضريبة ينتقل إلى المستأجر، وترتفع النسبة إلى 20%. ويجب تقديم الإقرار بالدخل عن العام السابق ودفع الضريبة قبل 31 مارس من العام التالي.

تكاليف الصفقة نفسها: مسألة منفصلة

إن رسوم التسجيل في السجل العام (Public Registry) وأتعاب كاتب العدل ليست ضرائب، بل رسوم خدمات مقابل إتمام إجراءات الصفقة؛ ويتوقف مقدارها وطريقة احتسابها على الكيفية التي يتم بها شراء شقة في جورجيا.

فاحرص على الفصل بينها وبين الضرائب الموضحة هنا: فالرسوم تُدفع مرة واحدة عند تسجيل الملكية، أما الضرائب فتُفرض بشكل دوري أو عند وقوع حدث معيّن، كالبيع أو التأجير.

قائمة التحقق الضريبية للعقارات

• شراء مسكن جديد من مطوّر: تحقق مما إذا كانت ضريبة القيمة المضافة البالغة 18% مشمولة بالفعل في السعر المعلن.
• الشراء في السوق الثانوية من فرد: لا تنطبق ضريبة القيمة المضافة على الإطلاق.
• الضريبة السنوية على الملكية: لا تُفرض إلا إذا تجاوز دخل الأسرة في العام السابق 100,000 لاري، وتُحتسب بمعزل عن الشراء والبيع.
• البيع قبل مرور عامين على التملّك: 5% للعقار السكني، و20% للعقار غير السكني والأرض والتنازل عن الحقوق.
• البيع بعد مرور عامين على التملّك: يُعفى الدخل بالكامل من الضريبة، بصرف النظر عن جنسية البائع.
• التأجير: سجّل في rs.ge وادفع 5% من الدخل الإجمالي، مع تقديم الإقرار قبل 31 مارس.