مالیات خرید و مالکیت املاک در گرجستان

املاک در گرجستان «مالیات مالکیت» واحدی ندارد: به جای آن، مالیات‌های مختلف در لحظه‌های مختلف پدید می‌آیند: هنگام خرید نوساز، هر سال در دوران مالکیت، هنگام فروش و هنگام اجاره دادن. نرخ‌ها و قواعد برای هر یک از این لحظه‌ها متفاوت است و اشتباه گرفتن آن‌ها علت رایج محاسبات نادرست خریداران خارجی است.

مالیات بر ارزش افزوده هنگام خرید نوساز

مالیات بر ارزش افزوده (VAT) در گرجستان 18% است، اما هر خریداری آن را نمی‌پردازد. این مالیات فقط زمانی اعمال می‌شود که فروشنده فعالیت اقتصادی دارد: سازنده‌ای که آپارتمان‌های ساختمان جدید را می‌فروشد. خرید در بازار دست دوم میان دو شخص حقیقی اصلاً مشمول مالیات بر ارزش افزوده نیست، حتی اگر فروشنده بیش از یک آپارتمان بفروشد.

یک نکته دیگر: قیمت اعلام‌شده سازنده معمولاً از قبل شامل مالیات بر ارزش افزوده است، پس این مالیات هنگام معامله به قیمت اضافه نمی‌شود. فرمول بررسی اینکه دقیقاً چقدر مالیات در قیمت گنجانده شده: قیمت تقسیم بر 1.18، ضرب در 0.18.

سازمان مالیاتی همه محاسبات را به لاری انجام می‌دهد، پس در معامله دلاری یا یورویی مبلغ با نرخ بانک ملی گرجستان در تاریخ معامله تبدیل می‌شود.

مالیات سالانه مالکیت ملک

در دوران مالکیت ملک، هر سال ممکن است مالیات بر دارایی و مالیات جداگانه زمین تعلق گیرد. درآمد سالانه خانواده تعیین می‌کند که آیا مالیات بر دارایی در گرجستان اصلاً اعمال می‌شود یا نه: از 30 سپتامبر 2026 فقط خانواده‌هایی که درآمد سال قبلشان از 100000 لاری بیشتر بوده، آن را با نرخ 0.8% تا 1% ارزش بازار می‌پردازند. اشخاص حقوقی حداکثر 1% میانگین سالانه ارزش دفتری باقی‌مانده را می‌پردازند و نرخ دقیق را شورای محلی تعیین می‌کند.

آنچه اینجا مهم است فقط این است: این مالیات نه به مالیات بر ارزش افزوده خرید ربط دارد و نه به مالیات فروش که در ادامه می‌آید؛ تعهدی جداگانه و مستقل است که به خود واقعیت مالکیت وابسته است.

مالیات فروش: مدت مالکیت همه چیز را تعیین می‌کند

قاعده‌ای که باید پیش از همه به خاطر سپرد: اگر ملک مسکونی بیش از 2 سال در مالکیت بوده باشد، سود فروش آن به طور کامل از مالیات بر درآمد معاف است. این قاعده برای مقیمان مالیاتی گرجستان و غیرمقیم‌ها یکسان است؛ تابعیت یا داشتن اجازه اقامت اهمیتی ندارد.

اگر ملک پیش از گذشت دو سال فروخته شود، نرخ به نوع ملک بستگی دارد:

• ملک مسکونی (آپارتمان یا خانه همراه با زمین زیر آن): 5% سود.
• ملک غیرمسکونی، قطعه زمین مستقل، فضای تجاری، واحدهای مجتمع هتلی و واگذاری حقوق طبق قرارداد مقدماتی خرید: 20% به عنوان مالیات بر درآمد عادی.

نمونه محاسبه: آپارتمانی به قیمت 80000 دلار خریده و یک سال بعد به 100000 دلار فروخته می‌شود. سود 20000 دلار است. اگر ملک مسکونی باشد، مالیات 5% از 20000 دلار، یعنی 1000 دلار است. همین معامله پس از دو سال و نیم مالکیت اصلاً مالیات ندارد، با وجود همان سود 20000 دلاری.

حالت جداگانه، خرید و فروش منظم ملک به عنوان فعالیت تجاری است (چند معامله پشت سر هم، فعالیتی شبیه سازنده). در این حالت معافیت دو ساله اصلاً اعمال نمی‌شود و درآمد صرف نظر از مدت مالکیت با نرخ 20% مشمول مالیات است.

اجاره دادن موقت ملک پیش از فروش یا ثبت یک شخص حقوقی در نشانی آن به خودی خود معافیت را لغو نمی‌کند: این قاعده تجارت منظم ملک را هدف می‌گیرد، نه هر استفاده تجاری گذرا را.

مالیات بر درآمد اجاره

درآمد اجاره مسکن به شخص حقیقی با نرخ 5% مبلغ ناخالص مشمول مالیات است، اگر موجر در rs.ge ثبت شده باشد. ثبت رایگان است و با یک مراجعه یا درخواست آنلاین انجام می‌شود؛ این وضعیت سپس بدون نیاز به تمدید سالانه معتبر است.

هزینه‌های تعمیر، نگهداری یا کمیسیون مشاور املاک را نمی‌توان از پایه کسر کرد: مالیات بر کل اجاره دریافتی محاسبه می‌شود، نه سود خالص.

اگر موجر ثبت نشده باشد و طرف مقابل مستأجر شرکتی باشد (مثلاً دفتری که برای کارمند آپارتمان اجاره می‌کند)، تعهد کسر مالیات به مستأجر منتقل می‌شود و نرخ به 20% می‌رسد. اظهارنامه درآمد سال قبل باید تا 31 مارس سال بعد ارائه و پرداخت شود.

هزینه‌های خود معامله: موضوعی جداگانه

هزینه ثبت در ثبت عمومی (Public Registry) و هزینه‌های دفتر اسناد رسمی مالیات نیستند، بلکه کارمزد خدمات انجام معامله‌اند؛ مبلغ و روش محاسبه آن‌ها به شیوه انجام خرید آپارتمان در گرجستان بستگی دارد.

آن‌ها را از مالیات‌هایی که اینجا توضیح داده شد جدا نگه دارید: کارمزدها یک بار، هنگام ثبت مالکیت پرداخت می‌شوند، در حالی که مالیات‌ها به طور منظم یا با رخدادی مشخص مانند فروش یا اجاره تعلق می‌گیرند.

فهرست بررسی مالیات املاک

• خرید نوساز از سازنده: بررسی کنید آیا مالیات بر ارزش افزوده 18% از قبل در قیمت اعلام‌شده گنجانده شده است.
• خرید در بازار دست دوم از شخص حقیقی: هیچ مالیات بر ارزش افزوده‌ای تعلق نمی‌گیرد.
• مالیات سالانه مالکیت: فقط وقتی تعلق می‌گیرد که درآمد سال قبل خانواده از 100000 لاری بیشتر باشد و جدا از خرید و فروش محاسبه می‌شود.
• فروش پیش از 2 سال مالکیت: 5% برای ملک مسکونی، 20% برای ملک غیرمسکونی، زمین و واگذاری حقوق.
• فروش پس از 2 سال مالکیت: درآمد صرف نظر از تابعیت فروشنده به طور کامل از مالیات معاف است.
• اجاره دادن: در rs.ge ثبت‌نام کنید و 5% درآمد ناخالص را بپردازید، با مهلت اظهارنامه تا 31 مارس.