Անշարժ գույքի գնման և տիրապետման հարկերը Վրաստանում

Վրաստանում անշարժ գույքի համար մեկ միասնական «սեփականության հարկ» չկա. փոխարենը տարբեր հարկեր են առաջանում տարբեր պահերի՝ նորակառույց գնելիս, ամեն տարի գույքին տիրապետելու ընթացքում, այն վաճառելիս և վարձով տալիս։ Այս պահերից յուրաքանչյուրի համար դրույքներն ու կանոնները տարբեր են, և դրանք իրար հետ շփոթելը օտարերկրյա գնորդների սխալ հաշվարկների տարածված պատճառ է։

ԱԱՀ նորակառույց գնելիս

Վրաստանում ԱԱՀ-ն (ավելացված արժեքի հարկ) 18% է, բայց այն վճարում է ոչ յուրաքանչյուր գնորդ։ Հարկը կիրառվում է միայն այն դեպքում, երբ վաճառողը տնտեսական գործունեություն է ծավալում, օրինակ՝ նոր շենքում բնակարաններ վաճառող կառուցապատողը։ Երկրորդային շուկայում երկու ֆիզիկական անձանց միջև գնումն ընդհանրապես ԱԱՀ-ով չի հարկվում, նույնիսկ եթե վաճառողը մեկից ավելի բնակարան է վաճառում։

Եվս մեկ նրբություն. կառուցապատողի նշած գինը սովորաբար արդեն ներառում է ԱԱՀ-ն, ուստի գործարքի պահին հարկը վերևից չի ավելացվում։ Գնի մեջ արդեն ներառված ԱԱՀ-ի ճշգրիտ չափը ստուգելու բանաձևը՝ գինը բաժանած 1,18-ի, բազմապատկած 0,18-ով։

Հարկային մարմինը բոլոր հաշվարկները կատարում է լարիով, ուստի դոլարով կամ եվրոյով գործարքի դեպքում գումարը փոխարկվում է Վրաստանի ազգային բանկի փոխարժեքով գործարքի օրվա դրությամբ։

Գույքի տիրապետման տարեկան հարկ

Քանի դեռ գույքը ձեր սեփականությունն է, ամեն տարի կարող են հաշվարկվել գույքահարկ և առանձին հողի հարկ։ Ընտանիքի տարեկան եկամուտն է որոշում, թե ընդհանրապես կիրառվում է արդյոք գույքահարկը Վրաստանում. 2026 թվականի սեպտեմբերի 30-ից այն վճարում են միայն այն ընտանիքները, որոնց նախորդ տարվա եկամուտը գերազանցել է 100 000 լարին, գույքի շուկայական արժեքի 0,8%-ից 1% դրույքաչափով։ Իրավաբանական անձինք վճարում են միջին տարեկան մնացորդային հաշվեկշռային արժեքի մինչև 1%-ը, իսկ ճշգրիտ դրույքաչափը սահմանում է տեղական խորհուրդը։

Այստեղ կարևորը պարզապես սա է. այս հարկը կապ չունի ո՛չ գնման ժամանակ վճարվող ԱԱՀ-ի, ո՛չ էլ ստորև քննարկվող վաճառքի հարկի հետ։ Դա առանձին, ինքնուրույն պարտավորություն է, որը կապված է սեփականության փաստի հետ։

Վաճառքի հարկ. ամեն ինչ որոշում է տիրապետման ժամկետը

Առաջին հերթին հիշելու կանոնը. եթե բնակելի գույքը ձեր սեփականությունն է ավելի քան 2 տարի, դրա վաճառքից ստացված շահույթը լիովին ազատված է եկամտային հարկից։ Կանոնը հավասարապես կիրառվում է Վրաստանի հարկային ռեզիդենտների և ոչ ռեզիդենտների նկատմամբ. քաղաքացիությունը կամ կացության թույլտվության կարգավիճակը նշանակություն չունի։

Եթե գույքը վաճառվում է երկու տարին լրանալուց առաջ, դրույքը կախված է գույքի տեսակից՝

• Բնակելի գույք (բնակարան կամ տուն դրա տակ գտնվող հողի հետ միասին). շահույթի 5%։
• Ոչ բնակելի գույք, առանձին հողամաս, կոմերցիոն տարածք, հյուրանոցային համալիրի միավորներ և նախնական գնման պայմանագրով իրավունքների զիջում. 20%՝ որպես սովորական եկամտային հարկ։

Հաշվարկի օրինակ. բնակարանը գնվել է 80 000 դոլարով և մեկ տարի անց վաճառվել 100 000 դոլարով։ Շահույթը 20 000 դոլար է։ Եթե դա բնակելի գույք է, հարկը կազմում է 20 000 դոլարի 5%-ը, այսինքն՝ 1000 դոլար։ Նույն գործարքը երկուսուկես տարվա տիրապետումից հետո ընդհանրապես չի հարկվում, չնայած ճիշտ նույն 20 000 դոլար շահույթին։

Առանձին դեպք է գույքի համակարգված վերավաճառքը որպես ձեռնարկատիրական գործունեություն (մի քանի գործարք իրար հետևից, կառուցապատողի ոճի գործունեություն)։ Այստեղ երկու տարվա ազատումն ընդհանրապես չի գործում, և եկամուտը հարկվում է 20%-ով՝ անկախ տիրապետման ժամկետից։

Վաճառքից առաջ գույքը ժամանակավորապես վարձով տալը կամ դրա հասցեում իրավաբանական անձ գրանցելը ինքնին չեն վերացնում ազատումը. կանոնն ուղղված է գույքի համակարգված առևտրին, այլ ոչ թե ճանապարհին պատահական կոմերցիոն օգտագործմանը։

Վարձակալության եկամտի հարկ

Ֆիզիկական անձին բնակարան վարձով տալուց ստացված եկամուտը հարկվում է համախառն գումարի 5%-ով, եթե վարձատուն գրանցված է rs.ge-ում։ Գրանցումն անվճար է և պահանջում է մեկ այց կամ առցանց դիմում, իսկ կարգավիճակը հետո գործում է առանց ամենամյա թարմացման։ Վերանորոգման, սպասարկման կամ գործակալի միջնորդավճարի ծախսերը բազայից չեն հանվում. հարկը հաշվարկվում է ստացված ամբողջ վարձից, այլ ոչ թե զուտ շահույթից։

Եթե վարձատուն գրանցված չէ, իսկ մյուս կողմը կորպորատիվ վարձակալ է (օրինակ՝ գրասենյակ, որը բնակարան է վարձում աշխատակցի համար), հարկը պահելու պարտավորությունն անցնում է վարձակալին, և դրույքը բարձրանում է մինչև 20%։ Նախորդ տարվա եկամտի հայտարարագիրը պետք է ներկայացվի և վճարվի մինչև հաջորդ տարվա մարտի 31-ը։

Գործարքի ծախսերը. առանձին հարց

Հանրային ռեեստրի (Public Registry) գրանցման վճարը և նոտարի ծախսերը հարկեր չեն, այլ գործարքի ձևակերպման ծառայությունների վճարներ. դրանց չափը և հաշվարկման եղանակը կախված են նրանից, թե ինչպես է իրականացվում բնակարանի գնումը Վրաստանում։

Դրանք պահեք այստեղ նկարագրված հարկերից առանձին. վճարները վճարվում են մեկ անգամ՝ սեփականությունը գրանցելիս, իսկ հարկերը գանձվում են պարբերաբար կամ կոնկրետ իրադարձության դեպքում, ինչպիսին է վաճառքը կամ վարձակալությունը։

Անշարժ գույքի հարկերի ստուգաթերթ

• Նորակառույցի գնում կառուցապատողից. ստուգեք, արդյոք 18% ԱԱՀ-ն արդեն ներառված է նշված գնի մեջ։
• Երկրորդային շուկայում գնում ֆիզիկական անձից. ԱԱՀ ընդհանրապես չի կիրառվում։
• Տիրապետման տարեկան հարկ. վճարվում է միայն այն դեպքում, եթե ընտանիքի նախորդ տարվա եկամուտը գերազանցել է 100 000 լարին, և հաշվարկվում է գնումից և վաճառքից առանձին։
• Վաճառք մինչև 2 տարվա տիրապետումը. 5% բնակելի գույքի համար, 20% ոչ բնակելի գույքի, հողի և իրավունքների զիջման համար։
• Վաճառք 2 տարվա տիրապետումից հետո. եկամուտը լիովին ազատված է հարկից՝ անկախ վաճառողի քաղաքացիությունից։
• Վարձով տալը. գրանցվեք rs.ge-ում և վճարեք համախառն եկամտի 5%-ը, հայտարարագիրը՝ մինչև մարտի 31-ը։