מסים על קנייה והחזקה של נדל"ן בגאורגיה

לנדל"ן בגאורגיה אין "מס בעלות" אחד: במקומו נוצרים מסים שונים ברגעים שונים: בקניית דירה חדשה מיזם, מדי שנה כל עוד הנכס בבעלותכם, במכירתו ובהשכרתו. השיעורים והכללים שונים לכל אחד מהרגעים האלה, והבלבול ביניהם הוא סיבה נפוצה לטעויות בחישוב אצל קונים זרים.

מע"מ בקניית דירה חדשה

המע"מ בגאורגיה הוא 18%, אבל לא כל קונה משלם אותו. המס חל רק כאשר המוכר עוסק בפעילות כלכלית: יזם שמוכר דירות בבניין חדש. רכישה בשוק היד השנייה בין שני אנשים פרטיים אינה חייבת במע"מ כלל, גם אם המוכר מוכר יותר מדירה אחת.

ניואנס נוסף: המחיר המפורסם של יזם כולל בדרך כלל כבר את המע"מ, כך שהמס אינו מתווסף מעל המחיר ברגע העסקה. הנוסחה לבדיקה כמה מע"מ בדיוק כבר כלול במחיר: המחיר חלקי 1.18, כפול 0.18.

רשות המסים מבצעת את כל החישובים בלארי, ולכן בעסקה בדולרים או ביורו הסכום מומר לפי השער של הבנק הלאומי של גאורגיה ביום העסקה.

מס שנתי על בעלות בנכס

כל עוד הנכס בבעלותכם, ניתן להטיל מדי שנה מס רכוש ומס קרקע נפרד. ההכנסה השנתית של המשפחה קובעת אם מס רכוש בגאורגיה חל בכלל: החל מ-30 בספטמבר 2026 משלמות אותו רק משפחות שהכנסתן בשנה הקודמת עברה 100,000 לארי, בשיעור של 0.8% עד 1% משווי השוק. ישויות משפטיות משלמות עד 1% מהערך הפנקסני המופחת הממוצע בשנה, והשיעור המדויק נקבע על ידי המועצה המקומית.

מה שחשוב כאן הוא פשוט זה: המס הזה אינו קשור לא למע"מ ברכישה ולא למס במכירה שמתואר בהמשך. זו חובה נפרדת ועצמאית, הקשורה לעצם הבעלות.

מס במכירה: תקופת ההחזקה קובעת הכול

הכלל שכדאי לזכור ראשון: אם נכס מגורים נמצא בבעלותכם יותר מ-2 שנים, הרווח ממכירתו פטור לגמרי ממס הכנסה. הכלל חל באותה מידה על תושבי מס גאורגים ועל תושבי חוץ, והאזרחות או הסטטוס של היתר השהייה אינם משנים דבר.

אם הנכס נמכר לפני שחלפו שנתיים, השיעור תלוי בסוג הנכס:

• נכס מגורים (דירה או בית יחד עם הקרקע שמתחתיו): 5% מהרווח.
• נכס שאינו למגורים, מגרש עצמאי, שטח מסחרי, יחידות במתחם מלונאי והמחאת זכויות לפי הסכם רכישה מקדים: 20% כמס הכנסה רגיל.

דוגמת חישוב: דירה נקנית ב-80,000 דולר ונמכרת שנה אחר כך ב-100,000 דולר. הרווח הוא 20,000 דולר. אם מדובר בנכס מגורים, המס הוא 5% מ-20,000 דולר, כלומר 1,000 דולר. אותה עסקה אחרי שנתיים וחצי של בעלות אינה ממוסה כלל, למרות אותו רווח בדיוק של 20,000 דולר.

מקרה נפרד הוא מכירה חוזרת שיטתית של נכסים כפעילות עסקית (כמה עסקאות ברצף, פעילות בסגנון של יזם). כאן הפטור של שנתיים אינו חל כלל, וההכנסה ממוסה ב-20% בלי קשר לתקופת ההחזקה.

השכרה זמנית של הנכס לפני מכירתו, או רישום ישות משפטית בכתובת שלו, אינם מבטלים את הפטור כשלעצמם: הכלל מכוון למסחר שיטתי בנכסים, ולא לכל שימוש מסחרי מקרי בדרך.

מס על הכנסה משכירות

הכנסה מהשכרת דיור לאדם פרטי ממוסה ב-5% מהסכום ברוטו אם המשכיר רשום ב-rs.ge. הרישום בחינם ודורש ביקור אחד או בקשה מקוונת, ולאחר מכן הסטטוס חל בלי צורך בחידוש שנתי.

הוצאות על תיקונים, תחזוקה או עמלת תיווך אינן ניתנות לניכוי מהבסיס: המס מחושב על מלוא דמי השכירות שהתקבלו, ולא על הרווח הנקי.

אם המשכיר אינו רשום והצד השני הוא שוכר תאגידי (למשל משרד ששוכר דירה לעובד), החובה לנכות את המס עוברת לשוכר, והשיעור עולה ל-20%. את הצהרת ההכנסות על השנה הקודמת יש להגיש ולשלם עד 31 במרץ של השנה שלאחריה.

עלויות העסקה עצמה: עניין נפרד

אגרת הרישום במרשם הציבורי (Public Registry) ועלויות הנוטריון אינן מסים, אלא דמי שירות על הטיפול בעסקה. הגובה שלהן ושיטת החישוב תלויים באופן שבו מתבצעת קניית הדירה בגאורגיה.

הפרידו אותן מהמסים המתוארים כאן: האגרות משולמות פעם אחת, ברישום הבעלות, ואילו המסים נגבים באופן קבוע או בעקבות אירוע מסוים, כמו מכירה או השכרה.

רשימת בדיקות למסי נדל"ן

• קניית דירה חדשה מיזם: בדקו אם המע"מ של 18% כבר כלול במחיר המפורסם.
• קנייה בשוק היד השנייה מאדם פרטי: אין מע"מ כלל.
• מס בעלות שנתי: חל רק אם הכנסת המשפחה בשנה הקודמת עברה 100,000 לארי, ומחושב בנפרד מהרכישה ומהמכירה.
• מכירה לפני 2 שנים של בעלות: 5% לנכס מגורים, 20% לנכס שאינו למגורים, לקרקע ולהמחאת זכויות.
• מכירה אחרי 2 שנים של בעלות: ההכנסה פטורה לגמרי ממס, בלי קשר לאזרחות של המוכר.
• השכרה: הירשמו ב-rs.ge ושלמו 5% מההכנסה ברוטו, עם הצהרה עד 31 במרץ.