Tiflis'te gayrimenkul: semtler, daire, ev ve arsa fiyatları

Gürcistan'a uzun süreli taşınan pek çok kişi zamanla kiralamak yerine kendi evini almayı düşünür. Tiflis'te semtlere ve banliyölere göre daire, ev ve arsa fiyatları, bir yabancının kısıtlamasız neler alabileceği, nelerin yasak olduğu ve işlemi tamamlamadan önce hangi ayrıntıların kontrol edilmesi gerektiği aşağıda.

Daireler: semtlere göre fiyatlar

Tiflis'te ortalama daire fiyatı metrekare başına yaklaşık 1.500 dolar, ancak semtler arasındaki fark iki buçuk kata kadar çıkıyor:

• Vera, Sololaki, Mtatsminda: eski konutların restore edilmiş binalarla yan yana durduğu tarihi merkez. Buradaki ikinci el mülkler yalnızca metrekareleri için değil, atmosferleri ve konumları için de değer görür.
• Vake: şehrin en pahalı semti ve lüks yeni projelerin ölçütü, metrekare başına 2.000-2.500 dolar.
• Saburtalo: metro hattı ve gelişmiş altyapısıyla bir iş semti, metrekare başına 1.500-1.800 dolar.
• Didi Dighomi, Gldani, Isani: büyük semtlerin en uygun fiyatlıları, metrekare başına 900-1.200 dolar; kiraya vermek için değil, kendisi oturmak için ev alanların gözdesi.

Ayrı bir kategori: hâlâ inşaat hâlindeki daireler. Metrekare başına ortalama 1.300-1.400 dolar tutarlar, aynı semtteki bitmiş konutlardan ucuzdurlar, ama kendilerine özgü ek riskler taşırlar.

Şehirde ve banliyölerde evler ve arsalar

Yüksek bir binada daire yerine bahçeli müstakil ev arayanlar için Tiflis'in hemen dışında birkaç popüler yön vardır:

• Tskneti: Trialeti Sıradağları'nın yamaçlarında, merkeze yalnızca 8 km uzaklıkta ormanlık bir bölge; çocuklu aileler ve uzaktan çalışanlar arasında popüler. Şehre yakınlığı, arsa fiyatlarını banliyö ortalamasının belirgin şekilde üzerine çıkarır.
• Kojori: Tiflis'e 20 km uzaklıkta, yazları daha serin bir platoda yer alan bir iklim tatil yeri. Burada arsa metrekare başına ortalama 244 lari tutar, daha düz olan Dighomi'den belirgin şekilde pahalıdır.
• Dighomi: şehre ve havalimanına daha yakın, arsa metrekare başına 150 lariden başlıyor; seçim çoğunlukla site içindeki hazır villalar ile inşaat için müstakil arsalar arasında yapılır.

Bir yabancı neyi alabilir, neyi alamaz

Bir yabancı, şehir ya da kasaba sınırları içindeki daireyi, evi ve tarım dışı sıradan bir arsayı bir Gürcistan vatandaşı kadar serbestçe, özel izin gerekmeden satın alır. Tek ciddi kısıtlama tarım arazisiyle ilgilidir: yabancı onu doğrudan satın alamaz. Buna erişmenin iki yasal yolu vardır:

• Çoğunluk hissesi bir Gürcistan vatandaşına ait olan bir Gürcü limited şirket (LLC) kurmak ve araziyi şirket adına satın almak.
• Araziyi Gürcü bir sahibinden uzun süreli kiralamak.

Pratikte satıştaki pek çok banliyö arsası konut inşaatı için tarım dışı statüye çoktan geçirilmiştir, bu yüzden küçük bir bahçeli evin tipik alımında kısıtlama genellikle devreye girmez. Yine de arazinin statüsünü satıcının sözüne güvenmek yerine imzadan önce doğrulamakta fayda var.

İnşaat hâlinde almak: riske değer mi

İnşaatı süren binalardaki daireler, aynı semtteki benzer bitmiş konutlardan genellikle %15-25 daha ucuzdur ve popüler olmalarının ana nedeni budur. Ancak bu tür bir alım gerçek riskler taşır: teslimde gecikme, inşaat sırasında plan değişiklikleri ve en kötü durumda tamamen duran bir proje.

Almadan önce müteahhidin kaç projeyi zamanında teslim ettiğini kontrol edin, önceki sitelerindeki ev sahiplerinin yorumlarına bakın ve sözleşmedeki teslim gecikmesi tazminatı maddesini dikkatle okuyun.

İşlemi tamamlamanın maliyeti

Pek çok ülkenin aksine Gürcistan'da mülk alımına ayrı bir vergi yoktur, yalnızca Kamu Sicili (Public Registry) için küçük bir kayıt ücreti vardır. Ek masraflar genellikle üç kalemden oluşur:

• Noter: isteğe bağlıdır, çünkü sözleşme doğrudan Adalet Evi (Public Service Hall) içinde imzalanabilir; noter kullanırsanız ücret işlem tutarının yaklaşık %0,1-0,3'ü kadardır.
• Emlakçı: komisyon genellikle mülk fiyatının %2-5'i kadardır ve çoğunlukla alıcı tarafından ödenir.
• Avukat: tapu ve sözleşmenin bir avukata kontrol ettirilmesi standart bir işlem için yaklaşık 200-800 dolar tutar ve özellikle geçmişi karmaşık bir ev ya da arsa alırken buna değer.

Almadan önce neleri kontrol etmeli

• Mülkün Kamu Sicili kaydındaki geçmişi: sahibinin kim olduğu ve üzerinde haciz, ipotek ya da hukuki anlaşmazlık bulunup bulunmadığı.
• Evin ya da arsanın altındaki arazinin statüsü: tarım arazisi olup olmadığı, özellikle alım bir gerçek kişi adına yapılıyorsa.
• Eski binalarda tesisatın durumu: tarihi semtlerde eski kablolar ve borular yeni restore edilmiş bir cephenin arkasında bile çıkabilir.
• Bölgenin haritadaki merkeze uzaklığı değil, trafiğin yoğun olduğu saatlerde gerçek ulaşım süresi.

Satın almaya henüz tam hazır olmayan ve piyasayı hâlâ tartanlar için Gürcistan'da daire kiralamak iyi bir başlangıç olabilir: semtleri içeriden tanımanın daha kolay bir yoludur. Alım uzun süreli bir taşınmayla bağlantılıysa, 150.000 dolar ve üzeri değerindeki mülkün yatırım yoluyla Gürcistan'da oturma izni hakkı sağladığını unutmayın.