Gürcüstanda daşınmaz əmlak: ev və ya mənzil necə alınır

Əcnəbi Gürcüstanda demək olar ki, istənilən əmlakı vətəndaş kimi sərbəst ala bilər: yaşayış icazəsi olmadan, xüsusi lisenziya olmadan və obyektin növünə demək olar ki, heç bir məhdudiyyət qoyulmadan. Yeganə sistemli istisna kənd təsərrüfatı torpaqlarıdır. Bazarın qalan hissəsində giriş maneəsi alıcının vətəndaşlığı deyil, puldur.

Burada daşınmaz əmlakla bağlı bütün mövzular bir yerə toplanıb: nəyi və harada almaq, əqdin özü necə işləyir, maliyyələşdirmə nəyə başa gəlir və hər mərhələdə hansı vergilər yaranır. Hamısı bu qərarların real həyatda qarşınıza çıxdığı ardıcıllıqla.

Haradan başlamalı: Tbilisi, yoxsa Batumi

Tbilisidə qiymət rayona bağlıdır: büdcəli kənar məhəllələrdən bahalı Vake və Saburtaloya qədər, bazar isə il boyu sabitdir.

Elanlarda qiymətlər demək olar ki, həmişə lari ilə deyil, ABŞ dolları ilə göstərilir, baxmayaraq ki, əqdin özü lari ilə hesablanır. Tipik hazır mənzilin kvadrat metri rayondan və təmirin səviyyəsindən asılı olaraq adətən 900-1 500 dollar arasında olur. Tbilisidə daşınmaz əmlak ildə əqdlərin sayına görə ölkənin ən likvid seqmenti olaraq qalır.

Batumidə hər şey sahilə və mövsümə bağlıdır: yayda kirayə qiymətləri kəskin qalxır, Batumidə daşınmaz əmlak isə tarixən təkcə özü yaşamaq üçün deyil, kurort mənzilini kirayəyə vermək istəyən investorları cəlb edib.

Burada da qiymətlər dollarla göstərilir, tarixi Köhnə şəhər isə dənizdən uzaqdakı yeni tikililərlə müqayisədə real əlavə dəyərə malikdir, bəzən kvadrat metri 3 000 dollara yaxınlaşır.

Bu iki şəhərdən kənarda bazar xeyli sakitdir: qiymətlər aşağıdır, amma yenidən satış likvidliyi də aşağıdır, yerli infrastruktur və tələbat isə hər hansı ümumölkə tendensiyasından çox konkret şəhər və ya kənddən asılıdır. Kutaisi və Qori sənaye investisiyaları hesabına böyüyür, Kobuleti və Ureki kimi sahil kurort şəhərcikləri isə demək olar ki, tamamilə mövsümi kirayə ilə yaşayır.

Hazır mənzil, öz eviniz, yoxsa tikilməkdə olan bina

Gürcüstanda alıcının üç əsas ssenarisi var və hər birinin öz prosesi, öz riskləri var.

Ən proqnozlaşdırıla bilən variant ikinci bazarda hazır mənzildir: hüquqi cəhətdən təmiz əqd behdən İctimai Reyestrdə (Public Registry) qeydiyyata qədər yaxşı məlum yolla gedir, Gürcüstanda mənzil alışı isə behdən açarları almağa qədər orta hesabla bir neçə həftə çəkir.

İkinci variant torpaq sahəsi ilə öz evinizdir: əcnəbi alıcı üçün qaydalar demək olar ki, eyni dərəcədə sərbəstdir, kənd təsərrüfatı torpağı üçün yeganə istisna ilə. Gürcüstanda ev və torpaq alışı mənzil əqdindən əsasən torpağın özü üzrə sənədlərlə və sahə öz tikintiniz üçündürsə, tikinti icazəsi ilə fərqlənir.

Üçüncü variant tikilməkdə olan binada alışdır, adətən hazır evdən 15-25% ucuz, amma əlavə risklə: bina tamamlanana qədər alıcı faktiki olaraq tərtibatçını maliyyələşdirir. Gürcüstanda tikilməkdə olan binada alışın riskləri əsasən tərtibatçının etibarlılığına və faktiki təmirin müqavilədə vəd olunana nə qədər uyğun gəldiyinə bağlıdır.

Alışın maliyyələşdirilməsi

Gürcüstanda əqdlərin çoxu nağd və ya bank köçürməsi ilə bağlanır, amma müəyyən şərtlərlə ipoteka qeyri-rezidentlər üçün də əlçatandır. Gürcüstanda ipoteka və daşınmaz əmlakın maliyyələşdirilməsi adətən ən azı 30-40% ilkin ödəniş və təsdiqlənmiş yerli gəliri olan vətəndaşlara nisbətən nəzərəçarpacaq dərəcədə yüksək faiz tələb edir.

Tikinti zamanı birbaşa tərtibatçıdan hissə-hissə ödəniş çox vaxt bank ipotekasından rahatdır: kredit tarixçəsi yoxlanılmır və valyuta məhdudiyyətləri yoxdur, amma adətən müddət qısa olur və tam ödənişə qədər obyektə sərəncam vermək hüququ olmur.

Alış və sahiblik üzrə vergilər

Gürcüstanda daşınmaz əmlakın alışı və sahibliyi üzrə vergilər vahid ümumi "əmlak vergisində" birləşmir, bir neçə ayrı ana paylanır: tərtibatçıdan yeni tikiliyə ƏDV, illik sahiblik vergisi, satış vergisi (iki illik sahiblikdən sonra tamamilə sıfıra enir) və obyekt kirayəyə verilirsə, kirayə gəlirindən vergi.

Bu strukturu ilkin müqaviləni imzalamazdan əvvəl başa düşmək lazımdır: bəzi qərarları, məsələn, fiziki şəxs kimi deyil, hüquqi şəxs vasitəsilə alışı, əqd bağlanandan və nəyisə dəyişmək gec olandan sonra deyil, vergi nəticələrini əvvəlcədən nəzərə alaraq vermək daha yaxşıdır.

Axtarışa başlamazdan əvvəl nəyi həll etməli

• Şəhər və ya region: sabitlik və il boyu likvidlik üçün Tbilisi, kurort gəliri və mövsümi tələbat üçün Batumi.
• Obyektin növü: sürətli əqd üçün hazır mənzil, öz tikintiniz üçün torpaqlı ev, aşağı qiymət üçün tikilməkdə olan binada mənzil.
• Maliyyələşdirmə mənbəyi: nağd, ipoteka və ya tərtibatçının hissə-hissə ödəniş planı, hər birinin öz tələbləri və müddətləri var.
• Əqdin vergi statusu: fiziki şəxs kimi və ya hüquqi şəxs vasitəsilə alış, obyekt kirayəyə veriləcəksə ev sahibi kimi qeydiyyat.

Bu dörd qərar qəbul olunandan sonra, hətta təxmini və ilkin variant kimi olsa belə, konkret ssenarinin təfərrüatlarına keçmək məntiqlidir: şəhər rayonu, obyektin növü və ya maliyyələşdirmə üsulu.