Inmuebles en Georgia: cómo comprar una casa o un apartamento

Un extranjero puede comprar casi cualquier inmueble en Georgia con la misma libertad que un ciudadano: sin permiso de residencia, sin licencia especial y casi sin restricciones en cuanto al tipo de inmueble. La única excepción sistemática es el suelo agrícola; en el resto del mercado, la barrera de entrada es el dinero, no la ciudadanía del comprador.

Aquí se reúne toda la sección inmobiliaria: qué y dónde comprar, cómo funciona la propia operación, cuánto cuesta la financiación y qué impuestos aparecen en cada fase, en el orden en que realmente surgen estas decisiones.

Por dónde empezar: Tiflis o Batumi

En Tiflis el precio depende del barrio: desde las afueras económicas hasta los exclusivos Vake y Saburtalo, y el mercado es estable todo el año.

Los precios de venta se anuncian casi siempre en dólares estadounidenses y no en laris, aunque la operación se liquide en laris, y el precio por metro cuadrado de un apartamento terminado típico suele estar entre 900 y 1500 dólares según el barrio y el nivel de acabado. Los inmuebles en Tiflis siguen siendo el segmento más líquido del país por número de operaciones al año.

En Batumi todo gira en torno a la costa y la estacionalidad: los precios del alquiler se disparan en verano, y los inmuebles en Batumi han atraído tradicionalmente a inversores que buscan alquilar viviendas turísticas, no solo vivir en ellas.

Aquí también se aplica la costumbre de fijar precios en dólares, y el casco histórico tiene una prima real frente a las promociones más nuevas alejadas del mar, que a veces se acerca a los 3000 dólares por metro cuadrado.

Fuera de estas dos ciudades, el mercado es bastante más tranquilo: los precios son más bajos, pero también la liquidez en la reventa, y la infraestructura y la demanda locales dependen mucho de la ciudad o el pueblo concretos y no de una tendencia nacional. Kutaisi y Gori crecen gracias a la inversión industrial, mientras que localidades turísticas de la costa como Kobuleti y Ureki viven casi por completo del alquiler de temporada.

Un apartamento terminado, una casa propia o un edificio en construcción

Un comprador en Georgia tiene tres escenarios principales, y cada uno tiene su propio proceso y sus propios riesgos.

La opción más previsible es un apartamento terminado de segunda mano: una operación jurídicamente limpia sigue un camino bien establecido desde la señal hasta el registro en el Registro Público (Public Registry), y comprar un apartamento en Georgia lleva de media unas pocas semanas, desde la señal hasta la entrega de las llaves.

La segunda opción es una casa propia con terreno: las normas son casi igual de libres para un comprador extranjero, con la única excepción del suelo agrícola. Comprar una casa y un terreno en Georgia se diferencia de la compra de un apartamento sobre todo en los papeles del propio terreno y en la licencia de obras, si la parcela está pensada para construir por cuenta propia.

La tercera opción es comprar sobre plano, normalmente un 15-25 % más barato que la vivienda terminada, pero con un riesgo añadido: hasta que el edificio esté acabado, el comprador en la práctica financia al promotor. Los riesgos de comprar sobre plano en Georgia se reducen sobre todo a la fiabilidad del promotor y a la medida en que el acabado real se ajusta a lo prometido en el contrato.

Financiación de la compra

La mayoría de las operaciones en Georgia se cierran en efectivo o por transferencia bancaria, pero la hipoteca también está disponible para no residentes, en determinadas condiciones. Las hipotecas y la financiación inmobiliaria en Georgia suelen exigir una entrada de al menos el 30-40 % y un tipo bastante más alto que para los ciudadanos con ingresos locales acreditados.

El pago a plazos directamente con el promotor durante la obra suele ser más cómodo que una hipoteca bancaria: sin comprobación del historial crediticio y sin restricciones de divisa, aunque normalmente a un plazo más corto y sin derecho a disponer del inmueble hasta pagarlo por completo.

Impuestos sobre la compra y la propiedad

Los impuestos sobre la compra y la propiedad de inmuebles en Georgia se reparten en varios momentos distintos en lugar de agruparse en un único «impuesto sobre la propiedad»: el IVA de la vivienda nueva de un promotor, un impuesto anual sobre la propiedad, un impuesto sobre la venta (que baja a cero tras dos años de tenencia) y un impuesto sobre los ingresos del alquiler si el inmueble se alquila.

Conviene entender esta estructura antes de firmar el contrato preliminar: algunas decisiones, como comprar a través de una persona jurídica en lugar de como persona física, es mejor tomarlas teniendo en cuenta de antemano las consecuencias fiscales, y no cuando la operación ya está cerrada y es tarde para cambiar nada.

Qué decidir antes de empezar a buscar

• Ciudad o región: Tiflis por la estabilidad y la liquidez durante todo el año, Batumi por la rentabilidad turística y la demanda de temporada.
• Tipo de inmueble: un apartamento terminado para una operación rápida, una casa con terreno para construir por cuenta propia, una vivienda sobre plano por un precio más bajo.
• Origen de la financiación: efectivo, hipoteca o pago a plazos con el promotor, cada uno con sus requisitos y plazos.
• El régimen fiscal de la operación: comprar como persona física o a través de una persona jurídica, y registrarse como arrendador si el inmueble se va a alquilar.

Una vez tomadas estas cuatro decisiones, aunque sea de forma aproximada y como primer paso, tiene sentido pasar a los detalles del escenario concreto: el barrio de la ciudad, el tipo de inmueble o la forma de financiación.