Immobilien in Georgien: So kaufen Sie ein Haus oder eine Wohnung

Ein Ausländer kann in Georgien fast jede Immobilie genauso frei kaufen wie ein Staatsbürger: ohne Aufenthaltserlaubnis, ohne besondere Lizenz und nahezu ohne Einschränkungen bei der Art des Objekts. Die einzige systematische Ausnahme sind landwirtschaftliche Flächen; auf dem übrigen Markt ist die Einstiegshürde das Geld, nicht die Staatsangehörigkeit des Käufers.

Hier finden Sie den gesamten Immobilienbereich im Zusammenhang: was und wo Sie kaufen, wie das Geschäft selbst abläuft, was die Finanzierung kostet und welche Steuern in jeder Phase anfallen, in der Reihenfolge, in der sich diese Entscheidungen tatsächlich stellen.

Wo anfangen: Tiflis oder Batumi

In Tiflis hängt der Preis vom Stadtteil ab: von günstigen Randbezirken bis zu den gehobenen Vierteln Wake und Saburtalo, und der Markt ist das ganze Jahr über stabil.

Angebotspreise werden fast ausnahmslos in US-Dollar statt in Lari angegeben, obwohl das Geschäft selbst in GEL abgerechnet wird. Der Quadratmeterpreis einer typischen fertigen Wohnung liegt je nach Stadtteil und Ausbaustandard meist zwischen 900 und 1.500 Dollar. Immobilien in Tiflis bleiben gemessen an der Zahl der Geschäfte pro Jahr das liquideste Segment des Landes.

In Batumi dreht sich alles um die Küste und die Saison: Die Mietpreise steigen im Sommer stark an, und Immobilien in Batumi ziehen seit jeher Investoren an, die Ferienwohnungen vermieten und nicht nur selbst darin wohnen wollen.

Auch hier gilt die Preisangabe in Dollar, und der historische Kern der Altstadt erzielt einen deutlichen Aufschlag gegenüber neueren Bauten weiter vom Meer, teils fast 3.000 Dollar pro Quadratmeter.

Außerhalb dieser zwei Städte ist der Markt spürbar ruhiger: Die Preise sind niedriger, aber auch die Wiederverkaufsliquidität, und Infrastruktur sowie Nachfrage hängen stark vom konkreten Ort oder Dorf ab statt von einem landesweiten Trend. Kutaissi und Gori wachsen dank Industrieinvestitionen, während Badeorte an der Küste wie Kobuleti und Ureki fast ausschließlich von der Saisonvermietung leben.

Fertige Wohnung, eigenes Haus oder Neubau im Bau

Ein Käufer in Georgien hat drei Hauptszenarien, jedes mit eigenem Ablauf und eigenen Risiken.

Am besten planbar ist eine fertige Wohnung auf dem Zweitmarkt: Ein rechtlich sauberes Geschäft folgt einem bewährten Weg von der Anzahlung bis zur Eintragung im Öffentlichen Register (Public Registry), und der Wohnungskauf in Georgien dauert von der Anzahlung bis zur Schlüsselübergabe im Schnitt einige Wochen.

Die zweite Möglichkeit ist ein eigenes Haus mit Grundstück: Die Regeln sind für ausländische Käufer fast genauso frei, mit der einen Ausnahme für landwirtschaftliche Flächen. Der Kauf von Haus und Grundstück in Georgien unterscheidet sich vom Wohnungskauf vor allem durch die Unterlagen für den Boden selbst und die Baugenehmigung, wenn auf dem Grundstück selbst gebaut werden soll.

Die dritte Möglichkeit ist der Kauf im Bau, meist 15-25 % günstiger als eine fertige Wohnung, aber mit zusätzlichem Risiko: Bis zur Fertigstellung finanziert der Käufer faktisch den Bauträger. Die Risiken beim Kauf im Bau in Georgien hängen vor allem von der Zuverlässigkeit des Bauträgers ab und davon, wie genau der tatsächliche Ausbau dem entspricht, was der Vertrag verspricht.

Finanzierung des Kaufs

Die meisten Geschäfte in Georgien werden bar oder per Banküberweisung abgeschlossen, doch unter bestimmten Bedingungen steht auch Nichtansässigen eine Hypothek offen. Hypotheken und Immobilienfinanzierung in Georgien erfordern meist eine Anzahlung von mindestens 30-40 % und einen Zinssatz, der spürbar über dem für Staatsbürger mit nachgewiesenem lokalem Einkommen liegt.

Eine Ratenzahlung direkt beim Bauträger während der Bauphase ist oft bequemer als eine Bankhypothek: keine Prüfung der Kreditgeschichte und keine Währungsbeschränkungen, allerdings meist mit kürzerer Laufzeit und ohne Verfügungsrecht über die Immobilie bis zur vollständigen Bezahlung.

Steuern auf Kauf und Besitz

Die Steuern auf Kauf und Besitz von Immobilien in Georgien verteilen sich auf mehrere Zeitpunkte, statt in einer allgemeinen „Immobiliensteuer“ gebündelt zu sein: Mehrwertsteuer auf Neubauten vom Bauträger, eine jährliche Steuer auf Besitz, eine Steuer beim Verkauf (die nach zwei Jahren Besitz ganz auf null sinkt) und eine Steuer auf Mieteinnahmen, wenn die Immobilie vermietet wird.

Diese Struktur sollten Sie vor der Unterzeichnung des Vorvertrags verstehen: Manche Entscheidungen, etwa der Kauf über eine juristische Person statt als Privatperson, trifft man besser gleich mit Blick auf die steuerlichen Folgen, statt nach dem Abschluss, wenn sich nichts mehr ändern lässt.

Was Sie vor der Suche entscheiden sollten

• Stadt oder Region: Tiflis für Stabilität und ganzjährige Liquidität, Batumi für Ferienrendite und saisonale Nachfrage.
• Art der Immobilie: eine fertige Wohnung für ein schnelles Geschäft, ein Haus mit Grundstück für den eigenen Bau, eine Wohnung im Bau für einen niedrigeren Preis.
• Finanzierungsquelle: bar, Hypothek oder Ratenzahlung beim Bauträger, jeweils mit eigenen Anforderungen und Fristen.
• Steuerlicher Status des Geschäfts: Kauf als Privatperson oder über eine juristische Person, Registrierung als Vermieter, wenn die Immobilie vermietet werden soll.

Sind diese vier Entscheidungen getroffen, wenn auch nur grob und als erster Entwurf, lohnt es sich, zu den Details des konkreten Szenarios überzugehen: dem Stadtteil, der Art der Immobilie oder der Finanzierungsweise.