Gürcüstanda ipoteka və daşınmaz əmlakın maliyyələşdirilməsi

Əcnəbi Gürcüstan bankından yaşayış icazəsi olmadan ipoteka ala bilər: burada vətəndaşlıq əsas maneə deyil. Gəlirinizin mənbəyi və valyutası, kredit tarixçəniz və bankın pulun haradan gəldiyini yoxlamağa hazır olması daha vacibdir. Bununla belə, şərtlər bankın Gürcüstan vətəndaşına təklif edəcəyindən nəzərəçarpacaq dərəcədə fərqlənir.

İlkin ödəniş

Əcnəbi üçün standart ilkin ödəniş bankın obyektə verdiyi qiymətin 30-40%-idir, bu qiymət isə çox vaxt elandakı bazar qiymətindən aşağı olur. Son 6 ay ərzində Gürcüstanda müntəzəm gəliri təsdiqləyə bilsəniz, bəzi banklar həddi 15%-ə endirir, amma bu, qaydadan çox istisnadır və ölkə daxilində artıq formalaşmış maliyyə tarixçəsi tələb edir.

Faiz dərəcələri və kredit valyutası

Faiz dərəcəsi kreditin valyutasından çox asılıdır:

• ABŞ dolları ilə: illik təxminən 7,5-9%.
• Avro ilə: illik təxminən 6,4-8%.
• Lari ilə: illik 12%-dən, xarici valyutada kreditlərdən nəzərəçarpacaq dərəcədə baha.

Lari ilə daha yüksək faiz qismən onunla kompensasiya olunur ki, banklar lari ilə xarici valyutadakından xeyli uzun müddətə kredit verməyə hazırdır (bu barədə növbəti bölmədə).

Əks tərəfi də var: gəliri başqa valyutada olan borcalan lari krediti ilə valyuta riskini üzərinə götürür: ödəniş illəri ərzində lari ilə öz valyutası arasında məzənnə istənilən tərəfə dəyişə bilər və bunu faiz dərəcəsi ilə yanaşı nəzərə almaq lazımdır.

Kredit müddəti

Dollar və avro kreditləri üçün əcnəbiyə tipik maksimum 10 ildir, bir neçə bank 15 ilədək müddət təklif edir. Lari kreditləri başqadır: məsələn, TBC Bank-ın emiqrantlar üçün xüsusi proqramı 20 ilədək müddət təklif edir.

Praktikada bu o deməkdir ki, eyni kredit məbləği üçün lari ilə aylıq ödəniş daha yüksək faizə baxmayaraq, sadəcə uzadılmış müddət hesabına xarici valyutadakından az ola bilər. Bank təkliflərini yalnız reklam olunan faizlə deyil, bütün müddət üzrə ümumi dəyərlə müqayisə etmək lazımdır.

Hansı banklar qeyri-rezidentlərlə işləyir

Xarici borcalanlarla ölkənin ən böyük bankları işləyir: TBC Bank, Bank of Georgia, Liberty Bank, Credo Bank və Basisbank. Bank of Georgia-nın varlı müştərilər üçün fərdi şərtlər və şəxsi menecerlə ayrıca SOLO bölməsi var. Təsdiqlənmiş minimum gəlir tələbləri bankdan banka fərqlənir: Liberty Bank-da ayda təxminən 500 lari, Bank of Georgia-da təxminən 400 lari.

Məntiqli strategiya: eyni vaxtda iki və ya üç banka müraciət etmək, çünki eyni borcalan üçün təsdiq şərtləri və yekun faiz bir bankdan digərinə nəzərəçarpacaq dərəcədə fərqlənə bilər.

Hansı sənədlər lazım olacaq

Qeyri-rezident üçün standart paket:

• Qüvvədə olan xarici pasport.
• Son 6-12 ay üzrə bank çıxarışları.
• Gəlir mənbəyini təsdiq edən əmək müqaviləsi və ya biznes sənədləri.
• Keçən ilin vergi bəyannaməsi.
• Akkreditə olunmuş qiymətləndirici tərəfindən obyektin müstəqil qiymətləndirilməsi.

Xarici dildə olan bütün sənədlər gürcü dilinə tərcümə olunmalı və notarial qaydada təsdiqlənməlidir. İpotekanın təsdiqi üçün yaşayış icazəsi tələb olunmur, amma banklar adətən o olduqda müraciətlərə daha müsbət baxır.

Kredit təsdiq edərkən banklar nəyə baxır

Əsas amil gəlir mənbəyinin şəffaflığıdır: bank ilkin ödənişin haradan gəldiyini və borcalanın ödənişlər üçün hansı vəsaitdən istifadə etməyi planlaşdırdığını başa düşməlidir.

Müraciətlər reputasiya bazaları ilə də yoxlanılır: beynəlxalq sanksiya məhdudiyyətləri olan bəzi ölkələrin vətəndaşları üçün kredit məbləğindən asılı olmayaraq uyğunluq yoxlaması daha uzun çəkə və əlavə sənədlər tələb edə bilər.

Banklar istismara icazəsi olan hazır evi tikilməkdə olan obyektdən daha asan təsdiq edir: bəzi banklar qazıntı və ya qara karkas mərhələsindəki obyektləri ümumiyyətlə maliyyələşdirmir və ən azı ağ karkas və ya tam tamamlanmış bina tələb edir.

Bank ipotekasına alternativ: tərtibatçının hissə-hissə ödəniş planı

Tikilməkdə olan mənzillər üçün bir çox tərtibatçı bankı tamamilə kənarda qoyan öz hissə-hissə ödəniş planını təklif edir: 10-30% ilkin ödəniş, 12-48 ay müddət, çox vaxt faizsiz, sənəd kimi yalnız pasport tələb olunur.

Bu, hüquqi mənada ipoteka deyil, ödənişi təxirə salınmış alqı-satqı müqaviləsinin bir hissəsidir. Ona görə də istənilən digər Gürcüstanda tikinti mərhələsində alış zamanı olduğu kimi eyni ehtiyat tədbirləri keçərlidir: tərtibatçının reputasiyası hissə-hissə ödəniş planının formal şərtlərindən vacibdir və planın özü tikintinin dondurulması riskindən qorumur.

İpoteka və investisiya yolu ilə yaşayış icazəsi

Alış məbləği daşınmaz əmlaka investisiya yolu ilə Gürcüstanda yaşayış icazəsi həddinə çatırsa, ipoteka krediti icazə almağa mane olmur: qayda ödəniş üçün istifadə olunan vəsaitin mənbəyini deyil, alınan obyektin bazar dəyərini nəzərə alır, borc vəsaiti də daxil olmaqla.

Alış əvvəldən yaşayış icazəsi nəzərə alınaraq planlaşdırılırsa, bunu konkret bankınız və hüquqşünasınızla əvvəlcədən dəqiqləşdirmək yaxşıdır, çünki bank və miqrasiya xidməti üçün müstəqil qiymətləndirmə tələbləri tam üst-üstə düşməyə bilər.

İpotekaya müraciətdən əvvəl yoxlama siyahısı

• Ən azı 30% ilkin ödəniş toplanıb, ideal halda ehtiyatla.
• Kredit valyutası yalnız reklam olunan faizə görə deyil, öz gəlirinizin valyutasına görə seçilib.
• 6-12 ay üzrə təsdiqlənmiş gəlir və keçən ilin vergi bəyannaməsi.
• Eyni vaxtda iki və ya üç banka müraciət: TBC, Bank of Georgia, Liberty Bank.
• Tikinti mərhələsində alış üçün: tərtibatçının hissə-hissə ödəniş planını bank ipotekası ilə ümumi dəyərə görə müqayisə.