जॉर्जिया में मॉर्गेज और प्रॉपर्टी फ़ाइनेंसिंग

विदेशी व्यक्ति बिना निवास परमिट के जॉर्जियाई बैंक से होम लोन (मॉर्गेज) ले सकता है: यहाँ नागरिकता मुख्य बाधा नहीं है। कहीं ज़्यादा मायने रखते हैं आपकी आय का स्रोत और मुद्रा, आपका क्रेडिट इतिहास और बैंक की यह जाँचने की तत्परता कि पैसा कहाँ से आता है। फिर भी शर्तें जॉर्जियाई नागरिक को मिलने वाली शर्तों से काफ़ी अलग होती हैं।

डाउन पेमेंट

विदेशी के लिए मानक डाउन पेमेंट प्रॉपर्टी के बैंक मूल्यांकन का 30-40% है, जो अक्सर विज्ञापन की बाज़ार कीमत से कम होता है। अगर आप पिछले 6 महीनों में जॉर्जिया में नियमित आय साबित कर सकें, तो कुछ बैंक सीमा घटाकर 15% कर देते हैं, लेकिन यह नियम से ज़्यादा अपवाद है और इसके लिए देश के अंदर पहले से बना वित्तीय इतिहास चाहिए।

ब्याज दरें और लोन की मुद्रा

ब्याज दर काफ़ी हद तक लोन की मुद्रा पर निर्भर करती है:

• अमेरिकी डॉलर में: लगभग 7.5-9% सालाना।
• यूरो में: लगभग 6.4-8% सालाना।
• लारी में: 12% सालाना से, विदेशी मुद्रा के लोन से काफ़ी महँगा।

लारी की ऊँची दर की कुछ भरपाई इस बात से होती है कि बैंक लारी में विदेशी मुद्रा की तुलना में काफ़ी लंबी अवधि के लिए लोन देने को तैयार रहते हैं (इस पर अगले भाग में और जानकारी)।

इसका दूसरा पहलू भी है: जो उधारकर्ता किसी दूसरी मुद्रा में कमाता है, वह लारी लोन के साथ मुद्रा जोखिम उठाता है: भुगतान के वर्षों में लारी और उसकी अपनी मुद्रा के बीच विनिमय दर किसी भी दिशा में बदल सकती है, और इसे ब्याज दर के साथ ध्यान में रखना चाहिए।

लोन की अवधि

डॉलर और यूरो लोन के लिए विदेशी के लिए सामान्य अधिकतम अवधि: 10 साल, कुछ ही बैंक 15 साल तक की अवधि देते हैं। लारी लोन अलग हैं: उदाहरण के लिए, प्रवासियों के लिए TBC Bank का विशेष प्रोग्राम 20 साल तक की अवधि देता है।

व्यवहार में इसका मतलब है कि समान लोन राशि पर लारी में मासिक किस्त ऊँची दर के बावजूद विदेशी मुद्रा से कम हो सकती है, केवल लंबी अवधि के कारण। बैंकों के ऑफ़र की तुलना पूरी अवधि की कुल लागत से करें, केवल विज्ञापित ब्याज दर से नहीं।

कौन से बैंक गैर-निवासियों के साथ काम करते हैं

देश के सबसे बड़े बैंक विदेशी उधारकर्ताओं के साथ काम करते हैं: TBC Bank, Bank of Georgia, Liberty Bank, Credo Bank और Basisbank। Bank of Georgia में समृद्ध ग्राहकों के लिए अलग SOLO डिवीज़न है, जिसमें व्यक्तिगत शर्तें और पर्सनल मैनेजर मिलता है।

न्यूनतम प्रमाणित आय की शर्तें बैंक के अनुसार अलग हैं: Liberty Bank में लगभग 500 लारी महीना, Bank of Georgia में: लगभग 400 लारी।

समझदारी भरी रणनीति: दो या तीन बैंकों में एक साथ आवेदन करें, क्योंकि एक ही उधारकर्ता के लिए मंज़ूरी की शर्तें और अंतिम दर एक बैंक से दूसरे बैंक में काफ़ी अलग हो सकती हैं।

कौन से दस्तावेज़ चाहिए होंगे

गैर-निवासी के लिए मानक सेट:

• वैध अंतरराष्ट्रीय पासपोर्ट।
• पिछले 6-12 महीनों के बैंक स्टेटमेंट।
• रोज़गार अनुबंध या व्यवसाय के दस्तावेज़, जो आय के स्रोत की पुष्टि करें।
• पिछले साल का टैक्स रिटर्न।
• मान्यता प्राप्त मूल्यांकक द्वारा प्रॉपर्टी का स्वतंत्र मूल्यांकन।

विदेशी भाषा के सभी दस्तावेज़ों का जॉर्जियाई में अनुवाद और नोटरी प्रमाणन ज़रूरी है। मॉर्गेज की मंज़ूरी के लिए निवास परमिट ज़रूरी नहीं है, लेकिन अगर आपके पास यह है तो बैंक आमतौर पर आवेदनों को ज़्यादा अनुकूल नज़र से देखते हैं।

लोन मंज़ूर करते समय बैंक क्या देखते हैं

आय के स्रोत की पारदर्शिता मुख्य कारक है: बैंक को समझना होता है कि डाउन पेमेंट कहाँ से आया और उधारकर्ता किन पैसों से किस्तें चुकाने की योजना बना रहा है।

आवेदनों को प्रतिष्ठा संबंधी डेटाबेस में भी जाँचा जाता है: अंतरराष्ट्रीय प्रतिबंधों के दायरे में आने वाले कुछ देशों के नागरिकों के लिए अनुपालन जाँच में ज़्यादा समय लग सकता है और लोन राशि चाहे जो हो, अतिरिक्त दस्तावेज़ माँगे जा सकते हैं।

बैंक निर्माणाधीन प्रॉपर्टी की तुलना में उपयोग परमिट वाले तैयार घर को ज़्यादा आसानी से मंज़ूरी देते हैं: कुछ बैंक खुदाई या ब्लैक फ़्रेम चरण की प्रॉपर्टी को फ़ाइनेंस ही नहीं करते, कम से कम व्हाइट फ़्रेम या पूरी तरह तैयार इमारत माँगते हैं।

बैंक मॉर्गेज का विकल्प: डेवलपर की किस्त योजना

निर्माणाधीन अपार्टमेंट के लिए कई डेवलपर बैंक को पूरी तरह दरकिनार करते हुए अपनी किस्त योजना देते हैं: 10 से 30% तक डाउन पेमेंट, 12 से 48 महीने की अवधि, अक्सर बिना ब्याज, और दस्तावेज़ के रूप में केवल पासपोर्ट।

कानूनी अर्थ में यह मॉर्गेज नहीं, बल्कि आस्थगित भुगतान वाले खरीद-बिक्री अनुबंध का हिस्सा है, इसलिए वही सावधानियाँ लागू होती हैं जो किसी भी जॉर्जिया में निर्माण के चरण में खरीद पर होती हैं: डेवलपर की साख किस्त योजना की औपचारिक शर्तों से ज़्यादा मायने रखती है, और किस्त योजना खुद निर्माण रुकने के जोखिम से नहीं बचाती।

मॉर्गेज और निवेश के ज़रिए निवास परमिट

अगर खरीद की राशि प्रॉपर्टी में निवेश के ज़रिए जॉर्जिया में निवास परमिट की सीमा तक पहुँचती है, तो मॉर्गेज लोन का उपयोग परमिट मिलने में बाधा नहीं बनता: नियम खरीदी गई प्रॉपर्टी के बाज़ार मूल्य को गिनता है, भुगतान के पैसों के स्रोत को नहीं, उधार का पैसा भी शामिल है।

अगर खरीद शुरू से ही निवास परमिट को ध्यान में रखकर की जा रही है, तो इसे अपने बैंक और वकील से पहले ही पक्का कर लें, क्योंकि बैंक और माइग्रेशन सेवा के स्वतंत्र मूल्यांकन की शर्तें पूरी तरह मेल नहीं खा सकतीं।

मॉर्गेज के लिए आवेदन से पहले चेकलिस्ट

• कम से कम 30% डाउन पेमेंट अलग रखा हो, बेहतर है कुछ अतिरिक्त के साथ।
• लोन की मुद्रा अपनी आय की मुद्रा के आधार पर चुनें, केवल विज्ञापित दर के आधार पर नहीं।
• 6-12 महीनों की प्रमाणित आय और पिछले साल का टैक्स रिटर्न।
• एक साथ दो या तीन बैंकों में आवेदन: TBC, Bank of Georgia, Liberty Bank।
• निर्माण के चरण में खरीद के लिए: डेवलपर की किस्त योजना और बैंक मॉर्गेज की कुल लागत की तुलना।