Podatki od nieruchomości w Gruzji: zakup, posiadanie i sprzedaż

W Gruzji nie ma jednego podatku od posiadania nieruchomości. Zależnie od momentu płaci się tam inny podatek: przy zakupie od dewelopera, co roku, dopóki jesteś właścicielem, przy sprzedaży i przy wynajmie. Każdy z tych momentów ma własne stawki i własne zasady, a zagraniczni kupujący najczęściej mylą się w rachunkach dlatego, że te podatki ze sobą mieszają.

VAT przy zakupie nowego mieszkania od dewelopera

VAT w Gruzji wynosi 18%, ale nie każdy kupujący go płaci. Podatek pojawia się tylko wtedy, gdy sprzedawca prowadzi działalność gospodarczą, czyli w praktyce gdy deweloper sprzedaje mieszkania w nowym budynku. Zwykły zakup na rynku wtórnym od osoby prywatnej, która nie zajmuje się zawodowo handlem nieruchomościami, w ogóle nie podlega VAT.

W cenie dewelopera VAT zwykle jest już wliczony, więc przy zawarciu transakcji nic się do niej nie dolicza. Ile VAT kryje cena, sprawdzisz tak: podziel cenę przez 1,18 i pomnóż wynik przez 0,18.

Służba Skarbowa Gruzji (Revenue Service) liczy wszystko w lari, dlatego transakcję w euro lub dolarach przelicza się po kursie Narodowego Banku Gruzji z dnia operacji.

Roczny podatek, dopóki jesteś właścicielem

Dopóki nieruchomość należy do Ciebie, mogą pojawić się dwa podatki roczne: podatek od nieruchomości i osobny podatek gruntowy. O tym, czy w ogóle zapłacisz podatek od nieruchomości w Gruzji, decyduje dochód Twojej rodziny. Od 30 września 2026 roku płacą go tylko rodziny, których dochód za poprzedni rok przekroczył 100 000 lari (około 34 000 €), według stawki od 0,8% do 1% wartości rynkowej.

Firmy płacą do 1% średniorocznej wartości księgowej netto, a dokładną stawkę ustala lokalna rada, czyli sakrebulo.

Warto zapamiętać, że ten podatek nie ma związku ani z VAT zapłaconym przy zakupie, ani z podatkiem od sprzedaży. To odrębny obowiązek, który wynika wyłącznie z faktu bycia właścicielem.

Podatek od sprzedaży: o wszystkim decyduje okres posiadania

Pierwsza zasada jest prosta: mieszkanie lub dom, które posiadasz dłużej niż 2 lata, sprzedasz bez podatku dochodowego, choćby zysk był bardzo duży. Zasada działa tak samo dla rezydentów podatkowych Gruzji i dla nierezydentów, a ani obywatelstwo, ani zezwolenie na pobyt niczego tu nie zmieniają.

Jeśli sprzedajesz przed upływem dwóch lat, stawka zależy od tego, co sprzedajesz:

• Nieruchomość mieszkalna (mieszkanie albo dom razem z gruntem pod nim): stawka wynosi 5% zysku.
• Nieruchomość niemieszkalna, osobna działka, lokale użytkowe, jednostki w kompleksach hotelowych i cesja praw z umowy przedwstępnej kupna: stawka wynosi 20%, czyli zwykły podatek dochodowy.

Weźmy przykład: kupujesz mieszkanie za 80 000 $ i sprzedajesz je rok później za 100 000 $. Zysk wynosi 20 000 $. Przy nieruchomości mieszkalnej podatek to 5% z 20 000 $, czyli 1 000 $. Ta sama sprzedaż po dwóch i pół roku posiadania w ogóle nie podlega opodatkowaniu, choć zysk jest dokładnie taki sam, 20 000 $.

Dla przejrzystości przykład policzono w dolarach, a urząd skarbowy przelicza obie ceny na lari według kursu z dnia każdej transakcji.

Inaczej jest, gdy obrót nieruchomościami staje się działalnością gospodarczą. Kto sprzedaje kilka obiektów po kolei, na wzór dewelopera, całkiem traci zwolnienie po dwóch latach i płaci 20% od dochodu, bez względu na to, jak długo posiadał każdy obiekt.

Czasowy wynajem przed sprzedażą albo zarejestrowanie firmy pod adresem nieruchomości samo w sobie nie znosi zwolnienia. Przepis jest wymierzony w systematyczny handel nieruchomościami, a nie w okazjonalne wykorzystanie komercyjne w międzyczasie.

Podatek od dochodu z wynajmu

Osoba prywatna, która wynajmuje mieszkanie na cele mieszkaniowe, płaci 5% czynszu brutto, niezależnie od tego, czy najemcą jest osoba, czy firma. Jedyny warunek to brak odliczania kosztów. Remontów, utrzymania i prowizji pośrednika odliczyć nie można, więc podatek liczy się od całego otrzymanego czynszu, a nie od zysku netto.

Rejestracja na rs.ge ma znaczenie, gdy najemcą jest firma. Od zarejestrowanego wynajmującego potrąca ona 5%, a nie 20%. Rejestracja jest bezpłatna, wymaga jednej wizyty albo wniosku online i nigdy nie trzeba jej odnawiać.

Jeśli wynajmujący nie jest zarejestrowany, a najemcą jest firma (na przykład przedsiębiorstwo wynajmujące mieszkanie dla pracownika), obowiązek potrącenia podatku przechodzi na firmę, a stawka rośnie do 20%. Deklarację za poprzedni rok składa się, a podatek płaci, do 31 marca.

Koszty transakcji to osobna sprawa

Opłata w Rejestrze Publicznym (Public Registry) i wynagrodzenie notariusza nie są podatkami, tylko opłatami za przeprowadzenie transakcji. Ich wysokość i sposób naliczenia zależą od tego, jak przebiega zakup mieszkania w Gruzji.

W budżecie rozdziel opłaty i podatki. Opłatę wnosi się raz, przy wpisie prawa własności, a podatek płaci się co roku albo wynika z jakiegoś zdarzenia, takiego jak sprzedaż czy wynajem.

Lista kontrolna podatków od nieruchomości

• Nowe mieszkanie od dewelopera: sprawdź, czy 18% VAT jest już wliczone w podaną cenę.
• Zakup na rynku wtórnym od osoby prywatnej: VAT nie występuje.
• Roczny podatek od nieruchomości: płacisz go tylko wtedy, gdy dochód rodziny za poprzedni rok przekroczył 100 000 lari, a liczy się go osobno od zakupu i sprzedaży.
• Sprzedaż przed upływem 2 lat posiadania: obowiązuje stawka 5% zysku dla nieruchomości mieszkalnych i 20% dla niemieszkalnych, gruntów i cesji praw.
• Sprzedaż nieruchomości mieszkalnej po 2 latach posiadania: zysk jest w całości zwolniony z podatku, niezależnie od obywatelstwa sprzedającego.
• Wynajem: zarejestruj się na rs.ge, płać 5% czynszu brutto i złóż deklarację do 31 marca.