Wohnung im Bau in Georgien kaufen: Risiken und Prüfung des Bauträgers

Eine Wohnung im Bau zu kaufen ist meist 15-25 % günstiger als eine fertige, und genau deshalb sind die meisten Neubauprojekte in Georgien lange vor der Fertigstellung ausverkauft. Der Risikounterschied zu einer fertigen Wohnung ist groß: Solange das Gebäude physisch noch nicht existiert, finanziert der Käufer faktisch den Bau und vertraut darauf, dass der Bauträger ihn zu Ende führt.

In Batumi ist der Anteil solcher Geschäfte höher als in Tiflis: Die Küstenviertel werden besonders aktiv bebaut, und Immobilien in Batumi bleiben eines der gefragtesten Marktsegmente. Die Risiken sind in beiden Städten jedoch dieselben.

Was Sie beim Bauträger vor der Vertragsunterzeichnung prüfen sollten

Drei Dinge sollten Sie unbedingt bestätigen:

• Referenzen und Ruf: wie viele Gebäude die Firma bereits fertiggestellt hat, ob sie die angekündigten Termine eingehalten hat und ob es unfertige oder eingefrorene Projekte gibt. Die beste Quelle ist nicht die Website des Bauträgers, sondern ein direktes Gespräch mit Bewohnern der bereits fertigen Häuser der Firma.
• Rechte am Grundstück und Baugenehmigung: Der Bauträger muss das Grundstück offiziell besitzen oder ein legales Recht daran haben, und für das Projekt muss eine gültige Baugenehmigung vorliegen, nicht nur ein vorläufiger Entwurf. Die Prüfung läuft genauso wie bei einem eigenen Grundstück für ein Haus.
• Finanzielle Stabilität: Führt derselbe Bauträger viele Projekte gleichzeitig mit offensichtlich zu geringen Kapazitäten, ist das ein Warnsignal: Das Geld neuer Käufer fließt dann oft in die Fertigstellung älterer Projekte statt in das aktuelle.

Black, White und Green Frame: was der Preis tatsächlich umfasst

Wohnungen im Bau werden in Georgien in drei Ausbaustufen verkauft, und Missverständnisse bei den Begriffen sind oft der Grund für Streit zwischen Käufer und Bauträger.

• Black Frame: Fertig sind nur die tragenden Konstruktionen, die Geschossdecken und die Außenwände. Es gibt keine Innenwände, der Strom liegt nur bis zur Wohnungstür an, die Wände sind nicht verputzt, und es gibt keinen Estrich.
• White Frame: die beliebteste Variante in Georgien. Die Innenwände stehen, der Estrich ist gegossen, Strom und Wasser liegen in der Wohnung an (aber nicht bis zu Steckdosen und Armaturen), und die Wände sind verputzt. Sie können direkt mit dem Innenausbau beginnen.
• Green Frame: Die Wohnung ist fast bezugsfertig, es fehlen nur Möbel und eventuell ein letzter Anstrich der Wände.

Einen gesetzlichen Standard, was jede der drei Stufen genau umfasst, gibt es in Georgien nicht: Jeder Bauträger legt den Leistungsumfang auf seine Weise fest.

Der einzige echte Schutz besteht also darin, die genaue Liste der ausgeführten Arbeiten im Vertrag festzuhalten (Estrichmaterial, Spezifikation der Elektrik, vorhandene Sanitärobjekte), statt sich auf ein mündliches „Übergabe im White Frame“ zu verlassen.

Was im Kaufvertrag für eine Wohnung im Bau stehen sollte

Neben einer genauen Ausbauspezifikation sollte der Vertrag Folgendes festhalten:

• Zahlungen, die an Bauabschnitte gekoppelt sind (Fundament, Rohbau, Dach, Ausbau), statt einer einzigen Vorauszahlung des vollen Betrags.
• Einen konkreten Fertigstellungstermin und eine Vertragsstrafe oder Entschädigung für jeden Monat Verzug.
• Das Recht des Käufers oder eines von ihm beauftragten unabhängigen Ingenieurs, die Qualität der Arbeiten in wichtigen Bauphasen zu prüfen.
• Das Vorgehen bei Projektänderungen durch den Bauträger (geänderter Grundriss, andere Materialien): Der Bauträger muss den Käufer informieren, statt die Bedingungen nachträglich zu ändern.

Wenn möglich, lohnt es sich, einen Teil der Zahlung auf einem Treuhandkonto (Escrow) oder über eine Bankgarantie zu sichern: Das senkt das Risiko, falls der Bauträger in finanzielle Schwierigkeiten gerät, auch wenn diese Praxis in Georgien gesetzlich noch nicht vorgeschrieben ist und nicht von jedem Bauträger angeboten wird.

Vorläufige Eintragung: der wichtigste rechtliche Schutz des Käufers

Nach dem Zivilgesetzbuch Georgiens reicht ein schriftlicher Vertrag allein nicht aus, um Eigentümer zu werden: Entscheidend ist die Eintragung im Öffentlichen Register (Public Registry). Für eine Wohnung, die physisch noch nicht existiert, gibt es einen eigenen Mechanismus: die vorläufige Eintragung des Vertrags über den Kauf einer künftigen Wohnung.

Sie blockiert die Eintragung jedes anderen Rechts an derselben Einheit und verhindert, dass der Bauträger dieselbe Wohnung zweimal verkauft.

Diese Eintragung ersetzt nicht die endgültige Eintragung des Eigentums (die erst nach Fertigstellung des Gebäudes und Ausstellung der Katasterunterlagen für die einzelnen Wohnungen erfolgt, genau wie beim normalen Wohnungskauf in Georgien).

Sie verschafft dem Käufer aber Vorrang vor anderen Gläubigern und Anspruchstellern, falls der Bauträger in Schwierigkeiten gerät. Erledigen Sie sie direkt nach der Vertragsunterzeichnung, ohne sie aufzuschieben.

Wenn der Bau stockt

Das georgische Recht garantiert keine Rückzahlung: Geht dem Bauträger das Geld aus oder beginnt ein Streit mit Auftragnehmern, reiht sich der Käufer mit allen anderen in die Schlange der Gläubiger ein.

Die vorläufige Eintragung bringt das Geld in dieser Lage nicht automatisch zurück, bietet aber eine formale rechtliche Grundlage für eine Klage vor Gericht oder im Insolvenzverfahren des Bauträgers, falls es so weit kommt.

Genau deshalb ist die Prüfung des Rufs eines Bauträgers vor der Unterschrift wichtiger als jede Klausel im Vertrag: Einen Prozess gegen eine insolvente Firma ohne Vermögen können Sie gewinnen, echtes Geld zurückzubekommen ist aber weit schwieriger.

Die Zusammenarbeit mit einem Bauträger, der bereits mehrere Gebäude pünktlich fertiggestellt hat, senkt dieses Risiko stärker als die gründlichste juristische Prüfung der Unterlagen.

Checkliste vor der Zahlung

• Referenzen des Bauträgers: fertiggestellte Gebäude, eingehaltene Termine, Bewertungen der Bewohner.
• Rechte am Grundstück und eine gültige Baugenehmigung genau für dieses Gebäude.
• Eine genaue Liste der Ausbauarbeiten (Black/White/Green Frame), im Vertrag festgehalten und nicht nur mündlich vereinbart.
• Zahlungen gekoppelt an Bauabschnitte statt des vollen Betrags im Voraus.
• Fertigstellungstermin und Entschädigung für Verzug, im Vertrag ausformuliert.
• Vorläufige Eintragung des Vertrags im Öffentlichen Register direkt nach der Unterzeichnung.