Gürcüstanda ev və ya torpaq almaq: əcnəbilər nəyi bilməlidir

Əcnəbi Gürcüstanda ev, mənzil və ya torpaq sahəsini demək olar ki, vətəndaş kimi sərbəst ala bilər, amma bir ciddi istisna var və satıcılar ilə rieltorlar bunu həmişə əvvəlcədən demirlər. "Almaq olar" ilə "almaq olmaz" arasındakı sərhəd alıcının vətəndaşlığından deyil, torpağın qeydiyyatdakı statusundan asılıdır.

Evlər və yaşayış torpaqları: məhdudiyyət yoxdur

Hazır fərdi evi, mənzili, kommersiya sahəsini və ya "yaşayış tikintisi üçün" təyinatlı torpaq sahəsini əcnəbi birbaşa, öz adına, yaşayış icazəsi və gürcü tərəfdaşı olmadan ala bilər. Əqd və mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı üçün pasport kifayətdir.

Bu qayda Tbilisidə də, Batumidə də eyni cür işləyir: fərq yalnız qiymətlərdə və konkret rayona olan tələbatdadır, Batumidə daşınmaz əmlak isə sahildə ən çox axtarılan seqmentlərdən biri olaraq qalır.

Əcnəbinin birbaşa ala bilmədiyi yeganə torpaq kateqoriyası kənd təsərrüfatı torpaqlarıdır. Formal olaraq bu məhdudiyyət təkcə əcnəbi fiziki şəxslərə deyil, əcnəbinin "dominant tərəfdaş" olduğu Gürcüstan şirkətlərinə də şamil olunur.

Kənd təsərrüfatı torpağı: niyə birbaşa almaq olmur

"Kənd təsərrüfatı torpaqlarının mülkiyyəti haqqında" Gürcüstanın Üzvi Qanununa görə, belə torpağa sahiblik hüququ dövlətə, yerli özünüidarəyə, Gürcüstan vətəndaşına və ya Gürcüstan vətəndaşlarının birliyinə məxsusdur. Əcnəbinin, istər fiziki şəxs, istərsə də xarici hüquqi şəxs olsun, kənd təsərrüfatı sahəsini birbaşa almaq imkanı yoxdur.

Gürcüstan MMC-si də, dominant tərəfdaşı Gürcüstan vətəndaşıdırsa, kənd təsərrüfatı torpağına sahib ola bilər. Qanun payların 50%-dən çoxuna sahib olan və ya şirkətin torpaqla bağlı qərarlarına həlledici təsir göstərən şəxsi dominant tərəfdaş sayır. Bu tərəfdaş əcnəbidirsə, şirkət torpağı yalnız investisiya planı əsasında və Gürcüstan Hökumətinin qərarı ilə əldə edə bilər.

İnvestorların istifadə etdiyi qanuni yol belədir. Onlar nəzarət payı Gürcüstan vətəndaşına məxsus olan Gürcüstanda MMC (LLC) qeydiyyatdan keçirirlər, əcnəbi isə ona azlıq tərəfdaşı kimi qoşulur. Belə şirkət kənd təsərrüfatı torpağını qanuni yolla ala bilər, əcnəbi isə biznesdə pay əldə edir, amma torpaq sahəsi onun özünə deyil, şirkətə məxsus olur. Sonradan tərəfdaşların tərkibini əcnəbi dominant tərəfdaşa çevriləcək şəkildə dəyişmək olmaz.

İkinci qanuni yol alış deyil, gürcü mülkiyyətçidən uzunmüddətli icarədir. Mülki Məcəllə icarə müddətini məhdudlaşdırmır, amma müqavilə 10 ildən artıq müddətə bağlanıbsa və müqavilədə bu nəzərdə tutulubsa, on il keçdikdən sonra tərəflərdən hər biri ona xitam verə bilər. İcarə torpaqdan istifadə hüququ verir (torpağı becərmək, istixana qurmaq, üzüm bağı salmaq olar), amma icarəçi mülkiyyətçiyə çevrilmir.

Əcnəbi kənd təsərrüfatı torpağına şəxsən yalnız onu miras aldıqda sahib ola bilər. Qanunun qadağaları mirasa şamil edilmir, ona görə də varis aldığı torpaq sahəsini satmağa borclu deyil.

Beh verməzdən əvvəl sahənin kateqoriyasını necə yoxlamalı

Praktikada fərdi evi və ya şəhərətrafı bağ evi olan sahə avtomatik olaraq "qeyri-kənd təsərrüfatı" sayılmır: kəndlərdə və şəhər kənarlarında bəzi torpaqlar, üzərində onilliklərdir yaşayış evi dursa belə, formal olaraq hələ də kənd təsərrüfatı kimi qeydiyyatdadır. Konkret sahənin kateqoriyasını satıcının və ya agentin sözünə güvənmədən, beh verməzdən əvvəl yoxlamaq lazımdır.

Bunu pulsuz və müstəqil etmək olar:

• Kadastr kodu: Gürcüstanda hər sahənin XX.XX.XX.XXX formatında öz kodu var, o, satıcının mülkiyyət şəhadətnaməsində göstərilir.
• maps.gov.ge: kadastr kodu ilə İctimai Reyestr Milli Agentliyinin xəritəsi sahənin sərhədlərini və təyinatını göstərir.
• napr.gov.ge: İctimai Reyestrdən (Public Registry) çıxarış, həmin kadastr kodu, üstəlik əqdlərin tarixçəsi, yüklülüklər (ipoteka, həbs, servitut) və dəqiq sahə.

Sahə kənd təsərrüfatı torpağı çıxarsa və alıcı çoxluq payı gürcü tərəfdaşa məxsus MMC yaratmağa hazır deyilsə, əqd indiki formada sadəcə İctimai Reyestrdə qeydiyyatdan keçməyəcək. Bunu notarius kabinetində deyil, əvvəlcədən öyrənmək lazımdır.

Sahə kənd təsərrüfatı torpağıdır, amma ev üçün lazımdır

Torpağın təyinatını kənd təsərrüfatından "yaşayış tikintisi üçün" statusuna dəyişmək olar: bu, alışın avtomatik nəticəsi deyil, İctimai Reyestr Milli Agentliyində ayrıca prosedurdur.

Statusun dəyişdirilməsi əsaslandırma (məsələn, ev layihəsi) və sahənin yerləşdiyi bələdiyyənin razılığını tələb edir. Son qərarı təqdim olunan sənədlər əsasında agentliyin özü verir.

Prosedur nə sürətli, nə də zəmanətlidir. Ona görə də müqaviləni imzalamazdan əvvəl lazımi statusu artıq olan sahəni almaq, təyinatın dəyişdirilməsini əqdə daxil olan formallıq kimi qəbul etməkdən daha praktikdir.

Hazır ev, yoxsa öz tikintiniz üçün sahə

Bu iki ssenarinin riskləri fərqlidir, yoxlama siyahısı da.

Hazır evdə ən vacibi hüquqi təmizlikdir: faktiki planın qeydiyyatdakı ilə uyğun gəlib-gəlmədiyi (kəndlərdə və şəhərətrafı ərazilərdə ikinci bazarda qanunsuz əlavə tikililər tez-tez rast gəlinir), yüklülüklərin olub-olmadığı və satıcının həqiqətən yeganə mülkiyyətçi olub-olmadığı, yoxsa digər həmmülkiyyətçilərin razılığının lazım olacağı.

Boş sahədə risklər infrastruktura keçir: elektrik və suyun artıq çəkilib-çəkilmədiyi, yoxsa alıcının hesabına çəkiləcəyi, ümumi yola rəsmi çıxışın olub-olmadığı (tipik hal: yoldan "içəridə" qalan və yalnız başqasının torpağından keçməklə çatılan sahə) və əlbəttə, torpağın təyinatı.

Tikinti icazəsi

Öz torpağınızda icazəsiz ev tikmək olmaz: prosedur bələdiyyə səviyyəsində aparılır, icazə məqsədilə Gürcüstanda binalar gələcək tikilinin parametrlərindən asılı olaraq 5 mürəkkəblik sinfinə bölünür. Adi ölçü və hündürlükdə tipik fərdi ev adətən ilk, daha az mürəkkəb siniflərdən birinə düşür.

Ərizə təqdim etmək üçün lazım olanlar:

• Sahəyə mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənəd.
• Binanın memarlıq layihəsi.
• Torpaq qoruq zonasına, kommunal şəbəkələrə və ya mədəni irs obyektinə yaxındırsa, müvafiq orqanların razılığı.
• Rüsumun ödənişini təsdiq edən qəbz.

Tikinti icazəsinin verilməsi üçün rüsumu hər şəhərin bələdiyyə şurası (Sakrebulo) ayrıca müəyyən edir və o, binanın planlaşdırılan sahəsinin kvadrat metri üçün 1 larini keçə bilməz. Məsələn, 150 m² ev üçün rüsum 150 laridən çox olmayacaq. Əlavə razılaşdırmalar olmadan icazəni bələdiyyə təxminən 20 iş günü ərzində verir.

Beh verməzdən əvvəl nəyi yoxlamalı

• Torpağın kateqoriyasını (kənd təsərrüfatı və ya yaşayış) kadastr kodu ilə maps.gov.ge vasitəsilə.
• Yüklülükləri və əqdlərin tarixçəsini napr.gov.ge çıxarışı ilə.
• Hazır ev üçün: faktiki planın qeydiyyatdakı ilə uyğunluğunu.
• Sahə üçün: çəkilmiş kommunikasiyaları və yola rəsmi çıxışı.
• Sahə kənd təsərrüfatı torpağıdırsa və alıcı əcnəbidirsə: çoxluq payı gürcü tərəfdaşa məxsus MMC yaratmağa və ya uzunmüddətli icarə sxeminə keçməyə hazır olmağı.

Bundan sonra əqd Gürcüstanda mənzil alışı ilə eyni qaydada gedir: müqavilə, ödəniş, İctimai Reyestrdə qeydiyyat. Fərq yalnız torpağın özü üzrə sənədlərdə və MMC sxemi istifadə olunubsa, müqavilədə tərəf kimi kimin çıxış etməsindədir.