Gürcistan'da projeden daire almak: riskler ve müteahhit nasıl kontrol edilir

Projeden daire almak genellikle hazır bir konuta göre %15-25 daha ucuzdur ve Gürcistan'daki yeni projelerin çoğunun bina tamamlanmadan çok önce satılıp bitmesinin nedeni tam olarak budur. Bu yöntemle hazır daire almak arasındaki risk farkı büyüktür: bina fiziksel olarak henüz yokken alıcı aslında inşaatı finanse eder ve müteahhidin işi sonuna kadar götüreceğine güvenir.

Batum'da bu tür işlemlerin payı Tiflis'e göre daha yüksektir: sahil semtleri özellikle yoğun biçimde imara açılıyor ve Batum'da emlak piyasanın en çok aranan segmentlerinden biri olmayı sürdürüyor. Ancak riskler iki şehirde de aynıdır.

Sözleşme imzalamadan önce müteahhitte neler kontrol edilmeli

Üç şeyi mutlaka doğrulamakta fayda var:

• Portföy ve itibar: şirketin şimdiye kadar kaç bina teslim ettiği, açıkladığı sürelere uyup uymadığı, yarım kalmış ya da dondurulmuş projeleri olup olmadığı. En iyi kaynak müteahhidin web sitesi değil, şirketin teslim ettiği binalarda oturanlarla doğrudan konuşmaktır.
• Arsa hakları ve inşaat izni: müteahhit arsanın resmi sahibi olmalı ya da arsa üzerinde yasal bir hakka sahip olmalı, proje ise yalnızca ön eskiz değil, geçerli bir inşaat iznine sahip olmalıdır. Kontrol yöntemi, ev yapmak için alınan kendi arsanızdakiyle aynıdır.
• Mali istikrar: aynı müteahhit açıkça yetersiz kapasiteyle aynı anda birçok proje yürütüyorsa bu bir uyarı işaretidir: yeni alıcıların parası çoğu zaman mevcut projeye değil, eski projeleri bitirmeye gider.

Siyah, beyaz ve yeşil karkas: fiyata aslında ne dahil

Gürcistan'da projeden daireler üç farklı tamamlanma durumunda satılır ve terimlerin karıştırılması çoğu zaman alıcı ile müteahhit arasındaki anlaşmazlıkların nedenidir.

• Siyah karkas: yalnızca taşıyıcı yapılar, döşemeler ve dış duvarlar bitmiştir. İç bölmeler yoktur, elektrik yalnızca dairenin giriş kapısına kadar getirilmiştir, duvarlar sıvanmamıştır ve şap yoktur.
• Beyaz karkas: Gürcistan'daki en popüler seçenek. İç bölmeler örülmüş, şap dökülmüş, elektrik ve su tesisatı daireye kadar getirilmiş (ama prizlere ve armatürlere kadar değil) ve duvarlar sıvanmıştır. Doğrudan ince işlere geçebilirsiniz.
• Yeşil karkas: daire neredeyse tamamen oturmaya hazırdır, yalnızca mobilya ve belki duvarlarda son kat boya eksiktir.

Gürcistan'da bu üç durumun her birine tam olarak neyin dahil olduğunu belirleyen yasal bir standart yoktur: her müteahhit iş kapsamını kendine göre tanımlar. Bu nedenle tek gerçek güvence, sözlü bir "beyaz karkas teslim" sözüne güvenmek yerine tamamlanan işlerin tam listesini (şap malzemeleri, elektrik tesisatı özellikleri, sıhhi tesisat armatürlerinin varlığı) sözleşmeye yazdırmaktır.

Projeden satış sözleşmesinde neler olmalı

Kesin bir tamamlanma listesinin yanı sıra sözleşmede şunlar yer almalıdır:

• Peşin tek seferlik tam ödeme yerine inşaat aşamalarına (temel, karkas, çatı, ince işler) bağlı ödemeler.
• Belirli bir teslim tarihi ve her gecikme ayı için ceza ya da tazminat.
• Alıcının ya da tuttuğu bağımsız bir mühendisin önemli aşamalarda iş kalitesini denetleme hakkı.
• Müteahhit projeyi değiştirdiğinde (plan değişikliği, malzeme ikamesi) izlenecek prosedür: müteahhit koşulları sonradan değiştirmek yerine alıcıyı bilgilendirmek zorundadır.

Mümkünse ödemenin bir kısmının bir emanet (escrow) hesabında ya da banka teminatıyla tutulması için pazarlık yapmakta fayda var: bu, müteahhidin mali sıkıntıya düşmesi durumunda riski azaltır, ancak bu uygulama Gürcistan'da henüz yasal olarak zorunlu değildir ve her müteahhit tarafından sunulmaz.

Ön tescil: alıcının temel hukuki güvencesi

Gürcistan Medeni Kanunu'na göre malik olmak için yazılı bir sözleşme tek başına yeterli değildir: belirleyici olan Kamu Sicili (Public Registry)'ndeki kayıttır. Fiziksel olarak henüz var olmayan bir daire için ayrı bir mekanizma vardır: gelecekteki bir dairenin satış sözleşmesinin ön tescili. Bu tescil aynı bağımsız bölüm üzerinde başka herhangi bir hakkın tescilini engeller ve müteahhidin aynı daireyi iki kez satmasının önüne geçer.

Bu tescil nihai mülkiyet tescilinin yerini tutmaz (nihai tescil, tıpkı sıradan bir Gürcistan'da daire satın alma işleminde olduğu gibi, ancak bina tamamlandıktan ve tek tek daireler için kadastro belgeleri çıktıktan sonra yapılır). Yine de müteahhit sıkıntıya düşerse alıcıya bağımsız bölüm üzerinde diğer alacaklılara ve hak iddia edenlere karşı öncelik tanır. Sözleşme imzalanır imzalanmaz, ertelemeden yaptırmakta fayda var.

İnşaat durursa

Gürcistan hukuku para iadesini garanti etmez: müteahhidin finansmanı biterse ya da taşeronlarla bir anlaşmazlık başlarsa, alıcı herkesle birlikte alacaklılar sırasına girer. Ön tescil bu durumda parayı otomatik olarak geri getirmez, ama iş oraya varırsa mahkeme yoluyla ya da müteahhidin iflas sürecinde bir talep için resmi bir hukuki dayanak sağlar.

İmzalamadan önce müteahhidin itibarını kontrol etmenin sözleşmedeki herhangi bir maddeden daha önemli olmasının nedeni de budur: varlığı olmayan iflas etmiş bir şirkete karşı dava kazanabilirsiniz, ama gerçek parayı geri almak çok daha zordur. Zaten birkaç binayı zamanında teslim etmiş bir müteahhitle çalışmak bu riski, evrakların en titiz hukuki incelemesinden daha fazla azaltır.

Ödemeden önce kontrol listesi

• Müteahhidin portföyü: teslim edilen binalar, sürelere uyum, oturanların yorumları.
• Arsa hakları ve tam olarak bu bina için geçerli bir inşaat izni.
• Sözlü anlaşmayla yetinmeden sözleşmeye yazılmış kesin bir tamamlanma listesi (siyah/beyaz/yeşil karkas).
• Tüm tutarın peşin ödenmesi yerine inşaat aşamalarına bağlı ödemeler.
• Sözleşmede açıkça yazılmış teslim tarihi ve gecikme tazminatı.
• İmzadan hemen sonra sözleşmenin Kamu Sicili'nde ön tescili.